Starbucks Coffee – Was gewerbliche Immobilieninvestoren wissen sollten

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Unternehmenszusammenfassung

Starbucks Coffee, manchmal auch als Fourbucks Coffee bezeichnet, ist die größte Kaffeehauskette der Welt. Sein erster Laden wurde 1971 auf dem Pike Place Market in Seattle von drei Partnern eröffnet: Jerry Baldwin, Zev Siegel und Gordon Bowker, um hochwertige Kaffeebohnen und Zubehör zu verkaufen. 1982 trat Howard Schultz, der derzeitige Vorsitzende und CEO, als Director of Marketing in das Unternehmen ein. Er war beeindruckt von der Beliebtheit der Espressobars in Italien, nachdem er 1983 nach Mailand gereist war. Zurück in den USA überzeugte er die Gründer von Starbucks, sowohl Kaffeebohnen als auch Espressogetränke zu verkaufen. Die Idee wurde jedoch abgelehnt, so dass er das Unternehmen verließ und 1985 die Coffee-Bar-Kette Il Giornale gründete. 1987 kauften Howard Schultz und Il Giornale Starbucks mit $ 3,8 Mio. und benannten die Il Giornale-Coffee-Bars in Starbucks um . Das Unternehmen ging mit dem Symbol SBUX am 26. Juni 1992 für 17 US-Dollar / Aktie mit 140 Geschäften an die Börse. Seitdem hat sich die Aktie 5 Mal geteilt. Seit Mai 2008 wird SBUX bei rund 16 US-Dollar gehandelt, im Vergleich zu 39,43 US-Dollar im November 2006.

Starbucks eröffnete 1996 den ersten Überseeladen in Tokio, Japan. Das Unternehmen verfügt derzeit über rund 16.000 Filialen, beschäftigt 172.000 Partner, seit September 2007 sind AKA-Mitarbeiter in 44 Ländern aktiv. Es hat einen Jahresumsatz von über 10 Mrd. USD, wobei der jüngste Quartalsumsatz 2,526 Mrd. USD betrug. Etwa 85% des Starbucks-Umsatzes stammen aus betriebseigenen Filialen.

Starbucks hat keine Franchise-Aktivitäten und plant in absehbarer Zukunft keine Franchise. In Nordamerika werden die meisten Geschäfte vom Unternehmen betrieben. In Target, einigen großen Supermärkten, Universitätsgeländen, Krankenhäusern und Flughäfen finden Sie einige Starbucks-Geschäfte. Diese Geschäfte werden im Rahmen von Lizenzvereinbarungen betrieben, um Zugang zu Immobilien zu erhalten, die ansonsten nicht verfügbar wären. Starbucks erhält Lizenzgebühren und Lizenzgebühren von diesen lizenzierten Standorten. An diesen lizenzierten Einzelhandelsstandorten gelten die Mitarbeiter als Angestellte dieses Einzelhändlers, nicht von Starbucks. Ab 2008 verfügt das Unternehmen über 7087 firmeneigene Stores und 4081 lizenzierte Stores in den USA. International hat es 1796 firmeneigene Läden und 2792 Joint-Venture- oder lizenzierte Läden in 43 ausländischen Ländern. Das Expansionstempo verlangsamt sich, da das Unternehmen 2008 die Eröffnung von 1020 Filialen in den USA plant. Im Jahr 2009 waren es noch weniger als 400. Darüber hinaus plant das Unternehmen, 2008 100 Filialen zu schließen.

Risiken für Immobilieninvestoren

Starbucks-Kaffeegebäude sind nach wie vor eine beliebte Investition für viele Anleger. Wenn Sie in eine von Starbucks bewohnte Immobilie investieren möchten, müssen Sie die folgenden Risiken Ihrer Investition verstehen:

  1. Rezessionsempfindlichkeit: Ein hungriger Mann kann mit einem Big Mac und Pommes Frites überleben, kann aber auch ohne einen Frappuccino mit vier Beinen auskommen. Dies bedeutet, dass Starbucks im Vergleich zu Burger Kings und McDonald's im Vergleich zu Burger Kings und McDonald's in den Jahren 2007 und 2008 sehr empfindlich auf den wirtschaftlichen Abschwung reagiert. Dies könnte der Hauptgrund dafür sein, dass der Verkauf von Filialen in den USA, die mindestens ein Jahr geöffnet haben, mit einem Rückgang im mittleren einstelligen Prozentbereich rechnet, der erste Rückgang. Howard Schultz wird dadurch zum CEO-Posten zurückkehren. Das Unternehmen plant, seine Marketingausgaben 2008 auf 100 Millionen US-Dollar zu verdoppeln, um den Umsatz zu steigern. Es begann eine aggressive Coupon-Kampagne, die jeden Mittwoch bis zum 28. Mai 2008 kostenlose Getränke anbietet. Dies kann ein Zeichen der Verzweiflung sein. Am 22. April 2008 senkte Starbucks seinen Ausblick auf das Jahr und zitierte die schwache Konjunktur.
  2. Kalorien und Zucker: Starbucks-Getränke enthalten mehr Zucker und Kalorien, bei denen sich die Verbraucher aufgrund der Explosion von Fettleibigkeit und Diabetes-Epidemie in den USA immer mehr Sorgen machen. Zum Beispiel hat der Strawberries & Crème Frappuccino® Blended Crème – Peitsche 120 Gramm Zucker (über 1/4 lb) Zucker und 750 Kalorien pro Liter Venti 24 oz. Wenn es sich zu einem Trend entwickelt, dass die Konsumenten beschließen, weniger Zucker zu trinken oder sich auf eine Diät mit niedrigem Kohlenhydratgehalt zu beschränken, hat dies Auswirkungen auf die Einnahmen von Starbucks.

  3. Wettbewerb: McDonald's, Wendy's und Dunkin Donuts bieten jetzt auch Espresso zu niedrigeren Preisen an, um mit Starbucks zu konkurrieren. Sie werden mit Starbucks Einnahmen erzielen, insbesondere mit kostenbewussten Kunden. Die aktuellen Starbucks-Preise sind bereits ziemlich hoch; Es ist sehr schwierig für Starbucks, die Preise in naher Zukunft zu erhöhen, ohne den Verkehr zu seinen Geschäften zu beeinträchtigen.

  4. Geschäftsmodell mit hohem Aufwand: Während die Gewinnmarge von Starbucks hoch ist, da der ungeröstete Kaffee durchschnittlich 1,42 USD pro Pfund bezahlt, ist sein Geschäft wie jedes andere Lebensmittelunternehmen sehr arbeitsintensiv. Ein Geschäft wird von 10 bis 20 Mitarbeitern geführt. Alle qualifizierten Teilzeit- und Vollzeitpartner in den USA und Kanada erhalten ein Leistungspaket, bestehend aus einem Aktienoptionsplan (401k) mit Unternehmensübereinstimmung sowie medizinischer, zahnärztlicher und zahnmedizinischer Versorgung. Durch die Mitarbeiterumfrage des Fortune-Magazins wurde Starbucks im Jahr 2008 als das 7. beste Unternehmen in den USA gewählt. Was für die Mitarbeiter gut ist, ist für die Arbeitgeber möglicherweise nicht gut. Diese Vorteile stehen normalerweise nur wichtigen Mitarbeitern oder Führungskräften der Gastronomie zur Verfügung. In der Vergangenheit steigen die Kosten dieser gesundheitlichen Vorteile schneller als die Inflationsrate. Langfristig können sie negative Auswirkungen auf Starbucks haben. Sollte Starbucks keine gute Leistung erbringen, könnte es sein, dass als öffentliches Unternehmen weitere Geschäfte geschlossen werden.

  5. Spezielles Gebäude: Das freistehende Gebäude von Starbucks ist ein speziell für Starbucks entwickeltes Gebäude. Sollte Starbucks entscheiden, den Mietvertrag nicht zu schließen oder nicht zu verlängern, ist es schwierig, die Immobilie erneut zu vermieten. Es gibt nur wenige Mieter, die bereit sind, die hohe Miete wie Starbucks zu zahlen. Es ist schwierig, es als Fast-Food-Restaurant zu nutzen, da es relativ kleine Quadratmeterzahlen gibt. Außerdem hat es keine gewerbliche Küche. Nach der Räumung durch Starbucks sinkt der Wert der Immobilie höchstwahrscheinlich.

Starbucks-Immobilienbetrieb

Starbucks unterteilt die USA und Kanada in 17 Immobiliengebiete. Jedes hat sein eigenes Entwicklungsbüro, um den Markt in seinem Gebiet zu entwickeln. Die Entwickler bauten freistehende Gebäude um 1800 SF mit Durchfahrt an einem Standort mit hoher Sicht und starkem Verkehr. Sobald der Standort vom Gebietsbüro genehmigt wurde, schließt Starbucks normalerweise einen 10-jährigen NNN-Pachtvertrag mit zwei fünfjährigen Optionen, in dem die Vermieter für das Dach und die Struktur verantwortlich sind. Alle Leasingverträge verfügen in der Regel über eine Unternehmensgarantie. Starbucks zahlt die Miete für den Fall, dass das Geschäft geschlossen werden muss. Der Mietvertrag führt häufig zu einem Mietanstieg von 10% alle 5 Jahre. Die Miete liegt zwischen $ 1,65 / SF in einem Geschäft in Utah bis zu $ ​​5,84 / SF in New York. Diese Vermietungsstudie basiert auf den Mieten von nur 30 Starbucks-Liegenschaften, von denen 18 freistehend sind und ab April 2008 in den USA zum Verkauf angeboten werden.

Starbucks-Standort mit minimalen Speicherschließungsmöglichkeiten

In schwierigen Zeiten, z. Im Jahr 2008, wenn der Umsatz rückläufig ist, wird Starbucks versuchen, die Kosten zu senken und unterdurchschnittliche Geschäfte zu schließen. Da ein Immobilieninvestor eine Investition in ein Starbucks-Gebäude in Betracht zieht, möchten Sie nicht in eine Immobilie investieren, die in der Zukunft geschlossen wird.

Lage —— 1 Meilen —— 3 Meilen ——- AHI / Jahr —– Größe (SF) —- Grundmiete / Jahr — Miete / SF / Monat –Preis —– Kappe (%)

Ohio …………… 296 …….. 2609 ……… $ 88375 …. 1613 ……… $ 58,590 ……….. $ 3,03 ………. $ 868K ……. 6,75

Florida ……….. 9186 …… 55270 …… $ 68595 ….. 1816 ……… 75.000 $ ……. …. $ 3.44 ………. $ 1.2M ……… 6.10

Georgia ……… 5717 …… 57201 ….. $ 143936 …. 1750 ……… $ 74.000 ……….. 3,52 $ ………. 1,091 $ …….. 6,75

Mississippi …. 188 …….. 4923 …….. $ 77372 ….. 1816 ……… $ 112.184 ……… $ 5,15 ………. $ 1,558 Mio. …. 7.2

Texas …………. 5944 ….. 40970 ……. $ 75043 ….. 1752 ……… $ 92,914 ….. …… $ 4.42 ………. $ 1.327M …. 7.00

Tabelle 1: Mietvergleich für freistehende Starbucks-Gebäude

Lage —— SBUX rent / yr — SBUX Größe — SBUX rent / SF / mo — Andere Mietergröße — Miete / SF / mo — Unterschied

Kalifornien ……. $ 30096 …….. 1248 SF ….. $ 2,01 …………………… 1245 SF …………….. 2,50 $ ………….- 19%

Kansas ………. $ 43200 …….. 1600 SF …. $ 2,25 ………………….. ..1600 SF ……………… $ 1,33 …………. 68%

Utah …………… $ 38568 …….. 1950 SF ….. $ 1.65 …………….. …….. 1200 SF …………….. 1,86 $ …………- 11%

New Mexico .. $ 92004 ……… 2000 SF …. $ 3,83 ……………………. 2500 SF .. …………… 1,92 $ ………… 100%

New York ……. $ 125004 …… 1785 SF …. $ 5,84 ……………………. 2819 SF ……………… $ 2,75 ………… 112%

Tabelle 2: Mietunterschiede in Multi-Tenant-Starbucks-Einzelhandelszentren

Da Starbucks keine Umsatzerlöse für einen bestimmten Standort veröffentlicht, müssen Sie lediglich eine fundierte Schätzung vornehmen. Bezogen auf den Jahresumsatz und die Anzahl der von Starbucks betriebenen Lagerbestände liegt der durchschnittliche Jahresumsatz pro Geschäft bei etwa 1 Mio. USD. Wenn die jährliche Umsatzrendite weniger als 10% beträgt, besteht eine gute Chance, dass der Standort profitabel ist. Wenn zum Beispiel die Grundmiete für die Starbucks in Ohio 58.590 $ beträgt, sollte der Jahresumsatz mehr als 585.590 $ betragen. Neben der Auswahl eines Geschäftes an einem guten Standort (siehe Artikel "Was bedeutet" Standort "in gewerblichen Immobilien" von diesem Autor) und der Obergrenzenrate sollten Sie Folgendes beachten:

  1. Dicht besiedeltes Gebiet: Mehr Menschen bedeuten mehr Kundengröße und damit mehr Umsatz. Die Starbucks in FL, GA und TX in Tabelle 1 sind vielversprechender. Hinweis: Der Autor versucht, sensibel zu sein, indem er die genauen Standorte nicht preisgibt.
  2. Niedrige Miete: Die Starbucks in MS zahlen 112.184 US-Dollar für die Grundmiete. Um angemessen rentabel zu sein, muss es einen Jahresumsatz von 1,12 Millionen US-Dollar haben. Da es jedoch nur 188 Personen im Umkreis von 1 km und 4923 Einwohner im Umkreis von 3 km um den Laden gibt, ist es unwahrscheinlich, dass der Laden diesen Umsatz erzielt. Außerdem zahlt Starbucks $ 5,15 / SF, was sehr hoch ist im Vergleich zu nur $ 3,52 / SF in einem schnell wachsenden, in GA dicht bevölkerten, hohen Einkommen, in dem 57.201 Einwohner im Umkreis von 3 Meilen und ein durchschnittliches Haushaltseinkommen (AHI) von über $ 143.000 / s liegen. Jahr. Es ist schwer zu verstehen, wie die Starbucks in MS zu einem unersetzlichen Ort in einer Gegend werden können, in der sich nur 188 Personen im Umkreis von 1 km um die Immobilie befinden! Diese Immobilie bietet zwar die höchste Obergrenze von 7,2%, scheint jedoch eine gute Investition zu sein, hat aber tatsächlich das höchste Risiko einer Underperformance und könnte in der Zukunft geschlossen werden. Alternativ könnte Starbucks versuchen, den Pachtvertrag in schwierigen Zeiten mit niedrigerer Miete neu auszuhandeln. Obwohl Starbucks noch keine Mietminderungen gefordert hat, ist es nicht überraschend, ob Starbucks dies in Zukunft tun wird, um seinen Gewinn zu verbessern. In beiden Fällen sinkt der Eigenschaftswert.

  3. Miete Prämie: Während die meisten Starbucks-Grundstücke zu 100% frei stehen, kann es sein, dass ein Starbucks in einem kleinen Multi-Unit-Strip-Center mit ein paar anderen Mietern zu sehen ist. Sie belegt normalerweise das Endgerät mit Durchfahrt und wird daher voraussichtlich eine Prämie gegenüber dem benachbarten Gerät zahlen. Meistens zahlt Starbucks jedoch eine wesentlich höhere Miete. In Tabelle 2 z. B. werden 5,84 $ / SF gezahlt, im Vergleich zu nur 2,75 $ / SF von einem Mieter in der Wohneinheit nebenan in einem Zentrum in New York oder 112% höher. Sollte in diesem Stripcenter die Miete für die von Starbucks besetzte Einheit reduziert werden (aufgrund von Schließung oder Neuverhandlung von Leasingverhältnissen), wird sich der Wert des Centers erheblich verringern. Sie wollen auf keinen Fall in diese Immobilie investieren.

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