Ein vollständiger Leitfaden für Immobilieninvestitionen in Restaurants

Kostenlose Immobilienbewertung

Restaurants sind für viele Investoren ein beliebtes Gewerbeobjekt, weil:

  1. Mieter unterschreiben oft eine sehr lange Zeit, z. 20 Jahre absolute Triple Net (NNN) Leasingverträge. Das bedeutet, dass die Mieter neben der Miete auch die Grundsteuern, die Versicherung und alle Unterhaltskosten übernehmen. Das einzige, was der Anleger zahlen muss, ist die Hypothek, die wiederum einen sehr vorhersehbaren Cashflow bietet. Es gibt keine oder wenig Vermieterpflichten, da der Mieter für die Instandhaltung verantwortlich ist. Dies gibt dem Anleger mehr Zeit für wichtige Dinge im Leben, z. in den Ruhestand gehen. Alles, was Sie tun, ist, den Mietscheck zur Bank zu bringen. Dies ist einer der Hauptvorteile bei der Investition in ein Restaurant oder ein Mieterobjekt.
  2. Ob reich oder arm, die Menschen müssen essen. Amerikaner essen häufiger draußen, da sie zu beschäftigt sind, um die Töpfe und Pfannen danach zu kochen und aufzuräumen, was oft der schlimmste Teil ist! Nach Angaben der National Restaurant Association umfasst die Restaurantbranche des Landes derzeit 937.000 Restaurants und wird 2007 voraussichtlich einen Umsatz von 537 Milliarden US-Dollar erreichen, verglichen mit nur 322 Milliarden US-Dollar im Jahr 1997 und 200 Milliarden US-Dollar im Jahr 1987 (in US-Dollar). Im Jahr 2006 wurden für jeden Dollar, den die Amerikaner für Lebensmittel ausgeben, 48 Cent in Restaurants ausgegeben. Solange es auf der Erde Zivilisation gibt, wird es Restaurants geben, und der Investor wird sich sicher fühlen, dass die Immobilie immer sehr gefragt ist.
  3. Sie wissen, dass Ihre Mieter sich sehr um Ihr Eigentum kümmern, weil es in ihrem besten Interesse ist. Wenn überhaupt, möchten nur wenige Kunden in ein Restaurant gehen, in dem sich ein schmutziges Badezimmer und / oder Müll auf dem Parkplatz befindet.

Allerdings sind Restaurants aus Investitionssicht nicht gleichwertig

Franchise versus Independent

Man hört oft, dass 9 von 10 neuen Restaurants im ersten Jahr ausfallen werden; Dies ist jedoch nur ein städtischer Mythos, da hierzu keine schlüssigen Studien vorliegen. Es gibt nur eine Studie des Associate Professor of Hospitality, Dr. HG Parsa von der Ohio State University, die im Zeitraum von 1996 bis 1999 neue Restaurants in der Stadt Columbus, Ohio, aufspürte (19459008). Hinweis : Sie sollten nicht zeichnen die Schlussfolgerung, dass die Ergebnisse überall in den USA oder zu anderen Zeiten gleich sind.) Dr. Parsa stellte fest, dass Fischrestaurants die sichersten Unternehmen waren und dass mexikanische Restaurants in Columbus, Ohio, die höchste Ausfallrate aufweisen. In seiner Studie fanden 26% der neuen Restaurants im ersten Jahr in Columbus, Ohio, von 1996 bis 1999 geschlossen. Zu den Gründen für die Schließung von Restaurants zählen Scheidung, schlechte Gesundheit und die Unwilligkeit, immense Zeit für die Geschäftstätigkeit des Unternehmens zu investieren. Basierend auf dieser Studie kann man mit Sicherheit voraussagen, dass je länger das Restaurant in Betrieb ist, desto wahrscheinlicher wird es im folgenden Jahr in Betrieb sein, so dass der Vermieter weiterhin die Miete erhält.

Für Franchise-Unternehmen In Restaurants muss ein Franchise-Nehmer einen bestimmten Mindestbetrag an nicht geliehenem Bargeld / Kapital haben, z $ 300.000 für McDonald's, um sich zu qualifizieren. Der Franchisenehmer muss eine einmalige Franchisenehmergebühr in Höhe von 30.000 bis 50.000 USD zahlen. Darüber hinaus hat der Franchisenehmer Beitrags- und Werbegebühren in Höhe von ca. 4% bzw. 3% des Umsatzes. Der Franchise-Nehmer erhält seinerseits eine Schulung zum Aufbau und Betrieb eines bewährten und erfolgreichen Unternehmens, ohne sich um den Marketing-Teil kümmern zu müssen. Als Ergebnis erhält ein Franchise-Restaurant Kunden, sobald das offene Schild aufgestellt wird. Sollte der Franchise-Nehmer das Geschäft am Standort nicht führen, kann der Franchise-Partner den aktuellen Franchise-Nehmer durch einen neuen ersetzen. Der König der Hamburger Franchise-Restaurants ist die Fast-Food-Kette McDonald's mit über 32.000 Standorten in 118 Ländern (etwa 14.000 in den USA) ab 2010. Im Jahr 2011 erzielte das Unternehmen einen Umsatz von 34,2 Mrd. USD und erwirtschaftete einen Umsatz von 2,4 Mio. USD pro US-Standort . McDonald's hat derzeit einen Marktanteil von über 50% am US-amerikanischen Hamburger Restaurantmarkt in Höhe von 64 Milliarden US-Dollar. Der Umsatz ist in den letzten 5 Jahren um 26% gestiegen. Weit entfernt liegt Wendy's (durchschnittlicher Umsatz von 1,5 Mio. USD) mit einem Umsatz von 8,5 Mrd. USD und 5904 Filialen. Burger King steht an dritter Stelle (durchschnittlicher Umsatz von 1,2 Mio. USD) mit 8,4 Mrd. USD im Verkauf, 7264 Läden und 13% des Marktanteils von Hamburger Restaurants (unter allen Restaurantketten liegt Subway mit einem Umsatz von 11,4 Mrd. USD, 23,850 Läden und Starbucks auf Platz zwei) Nummer 3 mit einem Umsatz von 9,8 Milliarden US-Dollar und 11.158 Filialen). McDonalds Erfolg ist offenbar nicht das Ergebnis des köstlichen Big Mac, sondern etwas anderes. Laut einer Umfrage unter 28.000 Online-Abonnenten der Zeitschrift Consumer Report liegen die Hamburger von McDonald's unter den 18 nationalen und regionalen Fast-Food-Ketten. Es erhielt eine Punktzahl von 5,6 auf einer Skala von 1 bis 10, wobei 10 die beste war, hinter Jack In the Box (6,3), Burger King (6,3), Wendys (6,6), Sonic Drive In (6,6), Carls Jr (6,9) ), Back Yard Burgers (7,6), Five Guys Burgers (7,9) und In-N-Out Burger (7,9).

Fast-Food-Ketten neigen dazu, neue Trends schneller zu erkennen. Zum Beispiel sind sie bereits um 5 Uhr morgens geöffnet, da die Amerikaner ihr Frühstück zunehmend früher kaufen. Sie verkaufen auch mehr Café; Latté; Fruchtsmoothies mit Starbucks und Jumba-Saft. Sie sehen auch mehr Salate auf der Speisekarte. Dies gibt Kunden mehr Gründe, um in Fast-Food-Restaurants vorbeizuschauen und sie für verschiedene Kunden attraktiver zu machen.

Bei unabhängigen Restaurants dauert es oft eine Weile, bis die Kunden kommen und das Essen probieren. Diese Betriebe sind in den ersten 12 Monaten der Eröffnung besonders hart, vor allem bei Inhabern von geringem oder keinem nachweisbaren Erfolg. Im Allgemeinen sind "Mom and Pop" -Restaurants aufgrund der anfänglich schwachen Einnahmen eine riskante Investition. Wenn Sie sich dafür entscheiden, in ein Restaurant ohne Markennamen zu investieren, müssen Sie sicherstellen, dass die Rendite proportional zu den Risiken ist, die Sie eingehen werden.

Manchmal ist es nicht einfach für Sie zu erkennen, ob ein Restaurant ein Markenname ist oder Nicht-Markenname. Einige Restaurantketten arbeiten nur oder sind in einer bestimmten Region beliebt. Beispielsweise ist die WhatABurger-Restaurantkette mit über 700 Standorten in 10 Bundesstaaten eine sehr beliebte Fast-Food-Restaurantkette in Texas und Georgia. Es ist jedoch an der Westküste seit 2012 noch nicht bekannt. Markenketten tendieren dazu, eine Website mit allen Standorten und anderen Informationen zu haben. Wenn Sie also eine Restaurant-Website von Google oder Yahoo finden, können Sie schnell feststellen, ob ein unbekannter Name ein Markenname ist oder nicht. Auf Wikipedia erhalten Sie grundlegende Informationen zu fast allen Kettenrestaurants in den USA.

Die zehn am schnellsten wachsenden Ketten im Jahr 2011 mit einem Umsatz von über 200 Millionen US-Dollar

Laut Technomic sind die 10 am schnellsten wachsenden Restaurantketten in Bezug auf die Umsatzänderung von 2010 bis 2011:

  1. Fünf Jungs Burger und Pommes Frites mit einem Umsatz von 921 Mio. USD und einer Veränderung von 32,8%.
  2. Chipotle Mexican Grill mit einem Umsatz von 2,261 Mrd. USD und einer Veränderung von 23,4%.
  3. Jimmy John's Gourmet Sandwich Shop mit einem Umsatz von 895 Mio. USD und einer Veränderung von 21,8%.
  4. Yard House mit einem Umsatz von 262 Mio. USD und einer Änderung von 21,5%.
  5. Firehouse Subs mit einem Umsatz von 285 Mio. USD und einer Veränderung von 21,1%.
  6. BJ's Restaurant & Brewhouse mit einem Umsatz von 621 Mio. USD und einer Veränderung von 20,9%.
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar mit einem Umsatz von 2,045 Mrd. USD und einer Veränderung von 20,1%.
  8. Cane's Chicken Finger mit einem Umsatz von 206 Mio. $ und einer Veränderung von 18,2%
  9. Noodles & Company mit einem Umsatz von 300 Mio. USD und einer Änderung von 14,9% gegenüber.
  10. Wingstop mit 382 Millionen US-Dollar Umsatz und 22,1% iger Veränderung.

Lease & Rent-Garantie

Die Mieter unterschreiben oft einen langfristigen Absolutvertrag Triple Net (NNN) Leasing. Dies bedeutet, dass neben der Grundmiete auch alle Betriebskosten bezahlt werden: Grundsteuern, Versicherungs- und Unterhaltskosten. Für die Anleger wird das Risiko der Unsicherheit bei den Wartungskosten beseitigt und ihr Cashflow ist vorhersehbar. Die Mieter können die Miete auch mit ihrem eigenen oder betrieblichen Vermögen garantieren. Deshalb müssen sie, falls sie das Geschäft schließen müssen, für die Dauer des Mietverhältnisses weiterhin Miete zahlen. Nachfolgend finden Sie einige Dinge, die Sie über die Leasingbürgschaft wissen müssen:

  1. Im Allgemeinen ist die Rendite Ihrer Investition umso geringer, je stärker die Garantie ist. Die Garantie der McDonald's Corporation mit einem starken "A" S & P-Unternehmensrating für ein öffentliches Unternehmen ist viel besser als ein kleines Unternehmen, das einem Franchisenehmer mit einigen Restaurants gehört. Infolgedessen bietet ein Restaurant mit einem McDonald's-Leasingverhältnis normalerweise eine niedrige Obergrenze von 4,5 bis 5% (Kapitalrendite im ersten Jahr ), während McDonalds eine Franchise-Garantie hat (über 75% der McDonalds-Restaurants sind im Besitz Franchisenehmer) kann eine Obergrenze von 5-6% bieten. Überlegen Sie sich also die Menge der Risiken, die Sie eingehen wollen, da Sie mit einer Investition nicht sowohl geringe Risiken als auch hohe Erträge erzielen.
  2. Manchmal bildet eine Franchise mit mehreren Standorten eine Muttergesellschaft, die alle Restaurants besitzt. Jedes Restaurant ist wiederum im Besitz einer Limited Liabilities Company (LLC), die die Muttergesellschaft vor Verbindlichkeiten schützt. Die Mietbürgschaft der Einheits-LLC bedeutet daher nicht viel, da sie nicht über große Vermögenswerte verfügt.
  3. Eine gute, lange Garantie macht eine Zitrone nicht zu einem guten Auto. Ebenso macht eine starke Garantie ein schlechtes Restaurant nicht zu einer guten Investition. Es bedeutet nur, dass der Mieter sich bemüht, Ihnen die Miete zu zahlen. Beurteilen Sie also eine Immobilie nicht in erster Linie nach der Garantie.
  4. Die Garantie ist solange gültig, bis die Gesellschaft, die sie garantiert, Insolvenz erklärt. Zu diesem Zeitpunkt reorganisiert das Unternehmen seinen Betrieb, indem es Standorte mit niedrigem Umsatz schließt und die guten Standorte (d. H. Standorte mit starken Umsätzen) beibehält. Daher ist es für Sie wichtiger, eine Immobilie an einem guten Standort zu wählen. Wenn es eine schwache Garantie gibt (z. B. von einer kleinen, privaten Firma), erhalten Sie doppelte Vorteile: Pünktliche Mietzahlung und hohe Rendite.
  5. Wenn Sie zufällig in ein "Mom & Pop" -Restaurant investieren, vergewissern Sie sich, dass alle Auftraggeber, z. Sowohl Mutter als auch Knall garantieren die Pacht mit ihrem Vermögen. Die Garantie sollte von einem Anwalt überprüft werden, um sicherzustellen, dass Sie gut geschützt sind.

Standort, Standort, Standort

Ein Lousy-Restaurant kann dies tun gut in einer guten Lage, während diejenigen mit einem guten Menü an einer schlechten Stelle versagen können. Ein guter Standort generiert hohe Erträge für den Betreiber und ist vor allem für Sie als Investor wichtig. Es sollte die folgenden Eigenschaften haben:

  1. Hohes Verkehrsaufkommen : Dadurch werden mehr Kunden in das Restaurant gezogen und folglich hohe Einnahmen erzielt. Daher ist ein Restaurant am Eingang eines regionalen Einkaufszentrums oder einer Disney World, eines großen Einkaufszentrums oder einer Hochschule immer wünschenswert.
  2. Gute Sichtbarkeit und Beschilderung : Ein hohes Verkehrsaufkommen muss von einer guten Sichtbarkeit von der Straße begleitet werden. Dies minimiert die Werbekosten und ist eine ständige Mahnung für Gäste.
  3. Leichter Ein- und Ausstieg : Ein Restaurant, das sich auf einer Einbahnstraße befindet, die parallel zu einer Autobahn verläuft, hat viel Verkehr und eine gute Sicht, ist aber nicht an einem tollen Ort. Es ist schwierig für potentielle Kunden, zurück zu kommen, wenn sie den Eingang verpassen. Außerdem ist es nicht möglich, eine Linkskurve zu machen. Auf der anderen Seite ist das Restaurant direkt an der Autobahnausfahrt für die Kunden bequemer.
  4. Ausgezeichnete Demografie : Ein Restaurant sollte sich in einer Gegend mit einer großen, wachsenden Bevölkerung und hohem Einkommen gut behaupten, da es mehr Menschen hat, die Geld ausgeben können. Sein Geschäft sollte mehr und mehr Einkommen generieren, um höhere Mieten zahlen zu können.
  5. Viele Parkplätze : Die meisten Restaurants haben einen eigenen Parkplatz, um die Kunden zu Spitzenzeiten unterzubringen. Wenn der Kunde innerhalb weniger Minuten keinen Parkplatz findet, besteht eine gute Chance, dass er ihn überspringt und / oder nicht so oft wieder kommt. Ein typisches Fast-Food-Restaurant benötigt etwa 10 bis 20 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter. Schnellrestaurants, z. McDonald's benötigt mehr Parkplätze als Restaurants, z. Olivengarten.
  6. Hoher Verkaufserlös : Der Jahresbruttoumsatz allein sagt nicht viel aus, da ein größeres Restaurant – bezogen auf die Quadratmeterzahl – tendenziell höhere Einnahmen erzielt. Daher ist die Rent-Income-Ratio ein besserer Erfolgsmaßstab. Für eine weitere Diskussion wird auf die Rent-Income-Ratio im Abschnitt Due Diligence verwiesen.
  7. Hohe Eintrittsbarrieren : Dies bedeutet einfach, dass es nicht einfach ist, diesen Standort in der Nähe aus verschiedenen Gründen zu replizieren: Die Gegend hat einfach kein bebaubares Land mehr oder der Masterplan lässt keine weiteren zu Bau von Gewerbeimmobilien, oder der Bau einer ähnlichen Immobilie ist aufgrund der hohen Kosten für Land und Baumaterial teurer. Aus diesen Gründen wird der Mieter den Mietvertrag wahrscheinlich verlängern, wenn das Geschäft rentabel ist.

Finanzierungserwägungen

Im Allgemeinen der Zinssatz ist etwas höher als der Durchschnitt für Restaurants, da es sich um Einzelmieter handelt. Für die Kreditgeber besteht ein Risiko, denn wenn das Restaurant geschlossen wird, könnten Sie möglicherweise 100% Ihres Einkommens aus diesem Restaurant verlieren. Kreditgeber bevorzugen auch nationale Markenrestaurants. Darüber hinaus gewähren einige Kreditgeber keine Kredite an ausländische Investoren, insbesondere wenn sich die Restaurants in kleineren Städten befinden. Daher kann es eine gute Idee für Sie sein, in einem Franchise-Restaurant in großen Metrobereichen zu investieren, z. Atlanta, Dallas. Im Jahr 2009 ist es aufgrund des angespannten Kreditmarkts eine Herausforderung, Finanzmittel für die Akquisition von Sitzgruppen zu erwerben, insbesondere für Tante-Emma-Musik und regionale Restaurants. Im Jahr 2010 scheint sich die Lage jedoch ein wenig verbessert zu haben. Wenn Sie den besten Zinssatz und die besten Konditionen für das Darlehen erhalten möchten, sollten Sie sich an nationale Franchise-Restaurants in den Metropolen halten.

Wenn die Obergrenzenrate höher ist der Zinssatz des Darlehens, z Der Zinssatz beträgt 7,5%, während der Zinssatz 6,5% beträgt. Dann sollten Sie die Kreditaufnahme so weit wie möglich in Betracht ziehen. Sie erhalten 7,5% auf Ihre Anzahlung plus 1% für das geliehene Geld. Daher ist Ihre Gesamtrendite (Cash-on-Cash) höher als der Cap-Satz. Da außerdem erwartet wird, dass die Inflation in naher Zukunft aufgrund steigender Kraftstoffkosten höher sein wird, ist das Geld, das Sie zur Finanzierung Ihres Kaufs ausleihen, weniger wert. Umso mehr ist es jetzt von Vorteil, die Hebelwirkung zu maximieren.

Due Diligence-Untersuchung

Sie sollten diese Faktoren berücksichtigen, bevor Sie sich für den Kauf entscheiden:

  1. Finanzinformationen des Mieters : Der Gastronomiebetrieb ist arbeitsintensiv. Der durchschnittliche Mitarbeiter erwirtschaftet pro Jahr nur etwa 55.000 USD. Die Kosten für Waren, z. Nahrungsmittel und Vorräte sollten zwischen 30 und 35% des Umsatzes betragen. Arbeits- und Betriebskosten 45-50%; Miete ca. 7-12%. Überprüfen Sie daher gegebenenfalls die Gewinn- und Verlustaussagen (P & L) mit Ihrem Steuerberater. In der GuV-Erklärung wird möglicherweise die Abkürzung EBITDAR angezeigt. Es steht für E Streitigkeiten B vor I ] T Achsen, D Epreciation (von Ausrüstung), A Abtötung (von Kapitalverbesserung) und R ent. Wenn Sie Lizenzgebühren in P & L eines Franchise-Restaurants oder Werbekosten in P & L eines unabhängigen Restaurants nicht sehen, möchten Sie vielleicht den Grund dafür verstehen. Natürlich möchten wir sicherstellen, dass das Restaurant nach Bezahlung der Miete rentabel ist. Im Idealfall möchten Sie, dass der Nettogewinn 10-20% des Bruttoumsatzes beträgt. In den letzten Jahren hat die Wirtschaft geschlagen. Infolgedessen verzeichneten Restaurants einen Rückgang des Bruttoumsatzes von etwa 3-4%. Dies scheint die meisten, wenn nicht alle Restaurants überall zu beeinflussen. Darüber hinaus kann es einige Jahre dauern, bis ein neues Restaurant ein potenzielles Umsatzziel erreicht. Erwarten Sie also nicht, dass neue Standorte auch für Kettenrestaurants sofort rentabel sind.
  2. Kredithistorie des Mieters : Wenn der Mieter eine private Kapitalgesellschaft ist, können Sie die Kredithistorie des Mieters von Dun & Bradstreet (D & B) erhalten. D & B bietet den Paydex-Score, das Geschäftsäquivalent von FICO, d. H. Den persönlichen Kreditverlauf. Diese Bewertung reicht von 1 bis 100, wobei höhere Bewertungen eine bessere Zahlungsleistung bedeuten. Ein Paydex-Score von 75 entspricht einem FICO-Score von 700. Wenn Ihr Mieter also einen Paydex-Score von 80 hat, werden Sie die Mietschecks wahrscheinlich umgehend erhalten.
  3. Rent-Income-Ratio : Dies ist das Verhältnis der Grundmiete zum jährlichen Bruttoumsatz des Geschäfts. Es ist ein schneller Weg, um festzustellen, ob das Restaurant profitabel ist, d. H. Je niedriger das Verhältnis ist, desto besser ist der Standort. Als Faustregel gilt, dass dieses Verhältnis weniger als 10% beträgt, was darauf hinweist, dass der Standort einen hohen Umsatz erzielt. Wenn das Verhältnis weniger als 7% beträgt, wird der Betreiber nach Zahlung der Miete sehr wahrscheinlich viel Geld verdienen. Die Mietgarantie ist in diesem Fall wahrscheinlich nicht wichtig. Die Rent-Income-Ratio ist jedoch keine genaue Methode, um zu bestimmen, ob der Mieter einen Gewinn erzielt oder nicht. Der Aufwand für die Grundsteuer wird nicht in der Miete berücksichtigt. Die Grundsteuern – berechnet als Prozentsatz des Schätzwerts – variieren von Bundesstaat zu Bundesstaat. In Kalifornien sind es etwa 1,25% des geschätzten Werts, 3% in Texas und bis zu 10% in Illinois. Und so könnte ein Restaurant mit einer Rent-Income-Ratio von 8% in einem Staat rentabel sein und in einem anderen dennoch Geld verlieren.
  4. Parkplätze : Restaurants benötigen in der Regel eine höhere Anzahl an Parkplätzen, da die meisten Gäste in einem kleinen Zeitfenster vorbeischauen. Sie benötigen mindestens 8 Parkplätze pro 1000 Quadratfuß (SF) Restaurantfläche. Fast Food-Restaurants benötigen etwa 15 bis 18 Plätze pro 1000 SF.
  5. Kündigungsklausel : Einige der langfristigen Mietverträge geben dem Mieter die Option, den Mietvertrag zu kündigen, wenn ein bestimmter Prozentsatz des Eigentums durch einen Brand zerstört wird. Natürlich ist dies für Sie nicht wünschenswert, wenn dieser Prozentsatz zu niedrig ist, z. 10%. Lesen Sie also den Mietvertrag. Sie möchten auch sicherstellen, dass die Versicherung den Mieteinnahmenverlust für 12-24 Monate abdeckt, falls die Immobilie durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird.
  6. Preis pro SF : Sie sollten etwa 200 bis 500 USD pro SF bezahlen. In Kalifornien müssen Sie eine Prämie zahlen, z. $ 1000 pro SFr für Starbucks-Restaurants, die normalerweise zu sehr hohen Preisen pro SF verkauft werden. Wenn Sie mehr als 500 US-Dollar pro SF für das Restaurant bezahlen, stellen Sie sicher, dass Sie eine Begründung dafür haben.
  7. Miete pro SF : Idealerweise sollten Sie in eine Immobilie investieren, in der die Miete pro SF niedrig ist, z. 2 bis 3 USD pro Monat und Monat. Dies gibt Ihnen Raum, um die Miete in der Zukunft zu erhöhen. Außerdem gewährleistet die niedrige Miete, dass das Geschäft des Mieters rentabel ist, so dass er die Miete weiter zahlen kann. Starbucks zahlen in der Regel eine Prämienmiete von 2 bis 4 US-Dollar pro Monat, da sie häufig an einem erstklassigen Standort mit viel Verkehr und hoher Sichtbarkeit liegen. Wenn Sie vorhaben, in ein Restaurant zu investieren, in dem der Mieter mehr als 4 US-Dollar pro Monat pro Monat bezahlt, sollten Sie Ihre Entscheidung rechtfertigen, da es im Restaurantgeschäft schwierig ist, einen Gewinn zu erzielen, wenn der Mieter eine höhere Miete zahlt. In einigen Restaurants kann eine prozentuale Klausel enthalten sein. Das bedeutet, dass der Betreiber Ihnen neben der Mindestmiete einen bestimmten Prozentsatz seiner Einnahmen zahlt, wenn er eine bestimmte Schwelle erreicht.
  8. Mieterhöhung : Ein Restaurantbesitzer erhält normalerweise eine jährliche Mieterhöhung von 2% oder eine Erhöhung von 10% alle 5 Jahre. Als Anleger sollten Sie eine jährliche Mieterhöhung von 2% vorziehen, da 5 Jahre eine lange Zeit sind, um auf eine Erhöhung zu warten. Sie erhalten auch mehr Miete mit einer jährlichen Steigerung von 2% als eine Erhöhung von 10% alle 5 Jahre. Mit steigender Miete steigt der Wert Ihrer Investition. Der Wert eines Restaurants hängt oft von der erzielten Miete ab. Wenn die Miete erhöht wird, während die Marktkapitalisierung gleich bleibt, wird Ihre Investition an Wert gewinnen. Es gibt also keinen entscheidenden Vorteil, wenn Sie in ein Restaurant in einem bestimmten Bereich investieren, z. Kalifornien. Es ist wichtiger, ein Restaurant an einem großartigen Ort zu wählen.
  9. Laufzeit des Leasingverhältnisses : Im Allgemeinen bevorzugen Anleger langfristige, z. 20 Jahre Mietvertrag, damit sie sich keine Sorgen um neue Mieter machen müssen. Während einer Periode mit niedriger Inflation, z. 1% bis 2%, das ist gut. Wenn jedoch die Inflation hoch ist, z. 4% bedeutet, dass Sie technisch weniger Miete erhalten, wenn die Mieterhöhung nur 2% beträgt. Schließen Sie daher keine Eigenschaften aus, für die noch ein paar Jahre verpachtet sind, da dies ein erhebliches Aufwärtspotenzial bieten kann. Wenn der Mietvertrag ohne Optionen ausläuft, muss der Mieter möglicherweise eine viel höhere Marktmiete zahlen.
  10. Risiken gegenüber Anlagerenditen : Als Investor mögen Sie Immobilien, die eine sehr hohe Rendite bieten, z. 8% bis 9% Cap Rate. Und so kann es sein, dass Sie sich für ein brandneues Franchise-Restaurant interessieren, das von einem Entwickler zum Verkauf angeboten wird. In diesem Fall baut der Entwickler die Restaurants vollständig mit Möbeln, Einrichtungsgegenständen und Ausrüstungen (FFEs) für den Franchisenehmer auf der Grundlage der Franchise-Spezifikationen auf. Der Franchise-Nehmer schließt einen 20-jährigen NNN-Pachtvertrag ab, der eine sehr großzügige Miete pro SF zahlt, z. $ 4 bis $ 5 pro SF pro Monat. Der neue Franchise-Nehmer ist dazu bereit, weil er zur Eröffnung eines Unternehmens kein Bargeld aufbringen muss. Die Anleger freuen sich über die hohe Rendite. Dies kann jedoch eine sehr riskante Investition sein. Derjenige, der garantiert Geld verdient, ist der Entwickler. Der Franchise-Nehmer ist möglicherweise nicht bereit, sich in schwierigen Zeiten zu behaupten, da er kein Eigenkapital an der Immobilie besitzt. Wenn das Geschäft des Franchisenehmers ausfällt, können Sie möglicherweise keinen Mieter finden, der eine solche hohe Miete zahlen möchte, und möglicherweise landen Sie bei einem leeren Restaurant.
  11. Erfolgsbilanz des Betreibers : Das Restaurant, das von einem Betreiber mit 1 oder 2 kürzlich geöffneten Restaurants betrieben wird, ist wahrscheinlich eine riskantere Investition. Auf der anderen Seite könnte es sein, dass ein Betreiber, der 20 Jahre im Geschäft und 30 Standorte hat, im nächsten Jahr eher die Miete zahlen muss.
  12. Handelseinrichtungen : Einige Restaurants werden mit Handelseinrichtungen verkauft, stellen Sie also sicher, dass Sie schriftlich dokumentieren, was im Verkauf enthalten ist.
  13. Fast-Food versus Sit-down : Während Fast-Food-Restaurants, z. McDonalds geht es während des Abschwungs gut, Sitz-Familienrestaurants neigen aufgrund von höheren Preisen und hohen Kosten zu einer Rezession. In diesen Restaurants kann es zu einem zweistelligen Umsatzrückgang im Jahresvergleich kommen. Infolgedessen wurden viele Restaurants in der Rezession geschlossen. Wenn Sie erwägen, in ein Sitzrestaurant zu investieren, sollten Sie eines in einem Gebiet mit hohem Einkommen und großer Bevölkerung wählen.

Sale & Lease Back

Manchmal kann der Restaurantbetreiber den Immobilienteil verkaufen und dann die Immobilie für eine lange Zeit zurückmieten, z 20 Jahre. Ein typischer Investor würde sich fragen, ob sich der Betreiber in finanziellen Schwierigkeiten befindet, sodass er die Immobilie verkaufen muss, um seine Schulden zu bezahlen. Es kann oder nicht der Fall sein; Dies ist jedoch eine schnelle und einfache Möglichkeit für den Restaurantbetreiber, aus gutem Grund Geld aus den Aktien zu ziehen: Geschäftsausweitung. Natürlich könnte der Betreiber die Immobilie mit Bargeld refinanzieren, aber das ist möglicherweise nicht die beste Option, weil:

  1. Er kann die Auszahlung nicht maximieren, da Kreditgeber in einer Refinanzierungssituation oft nur 65% des Immobilienwerts verleihen.
  2. Das Darlehen wird in der Bilanz als langfristige Verschuldung ausgewiesen, was oft nicht positiv bewertet wird.
  3. Die Zinssätze sind möglicherweise nicht so günstig, wenn der Restaurantbetreiber keine starke Bilanz aufweist.
  4. Er kann aufgrund des angespannten Kreditmarktes möglicherweise keine Kreditgeber finden.

Sie werden oft zwei verschiedene Auszahlungsstrategien sehen, wenn Sie die vom Restaurant gezahlten Mieten betrachten Betreiber:

  1. Konservative Marktmiete : Der Betreiber möchte sicherstellen, dass er eine niedrige Miete zahlt, sodass sein Gastronomiebetrieb gute Chancen hat, rentabel zu sein. Er bietet Investoren auch einen konservativen Cap-Zinssatz, z. 7% Cap. Daher ist sein Auszahlungsbetrag gering bis mäßig. Dies kann eine Investition mit geringem Risiko für einen Investor sein, da sich der Mieter die Miete eher leisten kann.
  2. Deutlich höher als die Marktmiete : Der Betreiber möchte seine Auszahlungen maximieren, indem er die Immobilie viel höher bewertet als seinen Marktwert, z. 2 Millionen US-Dollar für eine 1-Millionen-Dollar-Immobilie. Investoren wird manchmal eine hohe Cap-Rate angeboten, z. 10%. Der Betreiber kann eine Miete in Höhe von 5 US-Dollar pro Quadratfuß in einem Gebiet zahlen, in dem die Miete für vergleichbare Immobilien 3 US-Dollar pro Quadratmeter beträgt. Infolgedessen kann das Restaurantgeschäft an diesem Standort durch höhere Mieten einen Verlust erleiden. Der Betreiber bekommt jedoch so viel Geld wie möglich. Diese Eigenschaft kann für Sie sehr riskant sein. Wenn das Geschäft des Mieters es nicht schafft und er Insolvenz erklärt, müssen Sie einem anderen Mieter eine niedrigere Miete anbieten, um Ihr Gebäude zu verpachten.

Ground Lease

Gelegentlich sehen Sie ein Restaurant, das zum Verkauf steht. Der Begriff Bodenpacht kann verwirrend sein, wie er bedeuten könnte

  1. Sie kaufen das Gebäude und vermieten das Land, das einem anderen Investor gehört, langfristig, z. 50 Jahre, Grundpachtvertrag.
  2. Sie kaufen das Land, in dem der Mieter das Gebäude besitzt. Dies ist das wahrscheinlichste Szenario. Der Mieter baut das Restaurant mit seinem eigenen Geld und unterzeichnet dann normalerweise einen 20-jährigen NNN-Pachtvertrag, um das Grundstück zu leasen. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht verlängert, wird das Gebäude an den Grundbesitzer zurückgegeben. Die Cap-Rate ist oft 1% niedriger, z. 6 bis 7,25 Prozent im Vergleich zu Restaurants, in denen Sie sowohl Land als auch Gebäude kaufen.

Da der Mieter einen erheblichen Geldbetrag (ob eigene oder geliehene Gelder) für den Bau des Gebäudes investieren muss, muss der Standort des Gebäudes doppelt sicher sein für sein Geschäft. Sollte der Mieter die Mietzahlung nicht leisten oder den Mietvertrag nicht verlängern, wird das Gebäude mit beträchtlichem Wert an Sie als Grundbesitzer zurückgegeben. Der Mieter verliert also viel mehr, sowohl geschäftlich als auch baulich, wenn er seine Verpflichtung nicht erfüllt. Und so denkt man zweimal darüber nach, die Mietschecks nicht zu schicken. In diesem Sinne ist dies eine etwas sicherere Investition als ein Restaurant, dem Sie Land und Verbesserungen gehören. Abgesehen von der niedrigeren Obergrenze sind die größten Nachteile bei der Vermietung von Grundstücken

    .

  1. Es gibt keine Steuerabschreibungen, da der IRS keine Abwertung seines Grundstückswerts zulässt. Ihre Steuerschulden sind also höher. Dagegen können die Mieter den Wert der Gebäude und Einrichtungen zum Ausgleich der Gewinne aus dem Geschäft um 100% herabsetzen.
  2. Wenn das Grundstück durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird, z. In einigen Fällen können die Pächter den Mietern die Möglichkeit geben, Versicherungserlöse einzuziehen und den Mietvertrag zu kündigen, ohne die Immobilien in den letzten Jahren des Mietverhältnisses neu aufzubauen. Leider kennt dieser Autor keine Versicherungsgesellschaften, die Ihnen eine Feuerversicherung verkaufen würden, da Sie das Gebäude nicht besitzen. Das Risiko ist also beträchtlich, da Sie am Ende ein sehr teures, unbesetztes Grundstück ohne Einkommen und eine riesige Grundsteuer haben.
  3. Bei einigen Mietverträgen müssen die Mieter keine Struktur erstellen, z. Dach, Reparaturen in den letzten Jahren des Mietverhältnisses. Dies kann dazu führen, dass die Anleger Geld für aufgeschobene Instandhaltungskosten aufwenden müssen, was sich negativ auf den Cashflow der Immobilie auswirkt.
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