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Myers Briggs Persönlichkeitstyp und politische Zugehörigkeit

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Wir sind alle auf Menschen gestoßen, die aufgrund neuer Daten nicht in der Lage sind, ihre Perspektive zu ändern. Die meisten von uns muten immer noch die Worte, dass zusätzliche Bildung (oder Indoktrination / Propaganda, wie es oft der Fall ist) notwendig ist, da sich diese Person sicherlich umdrehen wird, wenn ihr Bewusstsein ausreichend mit zusätzlichen Daten erweitert wird, die Ihre Perspektive stützen. Zu tief im Inneren wissen wir jedoch, dass manche Menschen "hoffnungslos" sind. Diese Schlussfolgerung bezüglich des Versagens der Propaganda wird aus dem ganzen politischen, kulturellen und religiösen Spektrum an einem Punkt oder einem anderen Punkt erreicht. Es wird daher zur Mode, "inkonvertierbare" Individuen und gegensätzliche Zeloten (an politischen und religiösen Fronten einer bestimmten Bevölkerung) als verrückt und verrückt zu verwerfen.

Die Persönlichkeitstheorie in der Psychologie erlaubt es, Individuen in der Gesellschaft besser zu kategorisieren, ohne Zuflucht zu nehmen benennen nennen. Insbesondere die Myers-Briggs-Typologie bietet ein besseres Konstrukt (verglichen mit nutzlosen Begriffen wie konservativ und liberal zum Beispiel), um vorherzusagen, wie sich ein Individuum politisch und sozial verhalten wird. Myers-Briggs-Forschung, kombiniert mit Biologie und Gehirn-Scan-Techniken, gibt uns auch Hinweise auf das Verständnis der zugrunde liegenden anatomischen Basis, die eine Person entweder als unangenehmes Radikal oder als sanften Anhänger prädisponiert.

Es gab relativ wenige populäre Versuche zu wissenschaftlich erklären, warum der Großteil der Bevölkerung immer ein Kriegsgebiet zwischen den äußersten Randgebieten ist. Es wird nur angenommen, dass es immer so sein wird, wie es immer Verbrecher und extrem selbstlose Opfer geben wird. Diese Annahme scheint vernünftig und offensichtlich zu sein, führt jedoch zu zwei weiteren schleichenden und beunruhigenden Annahmen:

1) Die menschliche Bevölkerung ist relativ konstant entlang eines Glockenkurven-Typ-Kontinuums. Vielleicht ist dies besser visuell dargestellt durch eine Kugel mit einer Anzahl von Spikes, die sich von ihr erstrecken. Die gemäßigte Bevölkerung ist der Hauptteil der Sphäre und die eifrigen "radikalen" Fraktionen (deren Meinungen sich vom statistischen Durchschnitt dramatisch unterscheiden) sind die Spikes, die sich von der Oberfläche der Sphäre aus erstrecken (wie auch in das Innere, was stille Sympathisanten darstellen würde). . Es ist irrelevant, die Spikes als extrem links, rechts usw. zu bezeichnen. Wichtig ist nur, dass eine relativ fixe Minderheit der Bevölkerung (etwa 10-20%):

a) anfällig für Denkweisen, die sich materiell von der Mehrheit unterscheiden

b) auf diesen Gedanken beruhende Handlungs- und Lebensstilneigung

Autoren wie Friedrich Hayek zum Beispiel beobachteten, dass in den 1920er Jahren in Deutschland rund eine Million ArbeiterInnen ihre Werke schwangen Unterstützung zwischen Kommunisten und Nazis basierend auf dem Gewinner. Es wurde festgestellt, dass die beiden scheinbar gegensätzlichen ideologischen Parteien am heftigsten aufeinander stießen, weil sie sehr oft um Rekruten im gleichen psychologischen Pool von jungen Menschen konkurrierten. Wenn man bedenkt, wie viele überforderte Amerikaner Bush und Obama in den letzten Jahren den neuen "Hitler" genannt haben, können wir uns gut vorstellen, wie ein aggressiver Speichelfluss gegen den Mund des Anti-Kriegs-Demonstranten aus einer Großstadt ein ebenso erregter Demonstrant bei einer Teebeutel-Rallye sein könnte nur er wurde in einer kleinen Stadt und in einer anderen Kultur geboren.

2) Seit dem Verhältnis der intensiv aktiven Menschen (anfällig für Wahrnehmung durch die Bevölkerung als "Wingnuts" oder Verbrecher oder Radikale oder wirklich informiert und engagierte Aktivisten usw.) zu einer entspannteren apathetischen Mehrheit scheint in allen Gesellschaften und global als Ganzes zu fixieren, die Erklärungsgrundlage für eine solche Dynamik kann nur biologisch sein. Genauso wie es aggressive Hunde und friedliche freundliche Hunde gibt (und weiter gezüchtet werden kann), gibt es aggressive Menschen, natürliche buddhistische friedliche Menschen, etc. Eine Person, die ein aggressives Pitbull-Äquivalent ist (und wer seine Ansichten darüber aufdrängen will) die Welt auf andere am meisten) würde sich in seiner relativ extremen Ideologie unterscheiden, abhängig davon, in welchem ​​Teil der Welt er sozialisiert wurde. Die Psychiatrie hat uns gezeigt, dass Menschen mit unterschiedlichen Verhältnissen der Neurotransmitterproduktion und quantitativen sowie qualitativen Unterschieden in den Typen geboren werden von Chemikalien, die ihre Stimmung und Wahrnehmung beeinflussen. Wir verstehen jetzt, dass Menschen sich in Bezug auf die Gehirnarchitektur viel mehr unterscheiden, als sie sich in Bezug auf Körpertyp, Hautfarbe, schnelles Zucken / langsames Muskelzuckenverhältnis usw. unterscheiden.

Der Grund, warum diese Annahmen sind beunruhigend ist nicht, dass ein gewisses Maß an Fatalismus im Spiel ist ("er wird ein Radikaler des einen oder anderen Streifens sein, egal was" oder "er wird sozial faul sein, oberflächlich, apathisch und unbeteiligt, egal was)." Offensichtlich mit moderner Sozialisation Methoden und pharmazeutische Modifikation (mit psychologischen genetischen und kybernetischen Modifikationen in naher Zukunft zu folgen), ein Individuum kann mehr als je zuvor von der Gesellschaft und von sich selbst geprägt werden. Die Annahmen sind beunruhigend, weil die breite Richtung unserer Ansichten, Meinungen und politischen / kulturell / religiöse Zugehörigkeiten sind bei der Geburt weitgehend physiologisch bedingt, dann wird der gesellschaftliche Fortschritt enorm erschwert, der gesellschaftliche Fortschritt kann hier als eine zealot – Fraktion definiert werden Mehr als die "richtige" in ihrer sozioökonomischen Politik Perspektiven und Formulierungen dessen, was Menschen als nächstes tun sollten) ziehen alle anderen hinter sich her, wie es immer in der Geschichte geschah.

Offensichtlich werden sich die Menschen nicht einig darüber, was Fortschritt bedeutet (Einige dachten sogar, dass die Ankunft von Reagan Fortschritt war), aber wenn die Mehrheit der Menschen physiologisch für den Status quo prädisponiert ist, wird der Fortschritt in einer demokratischen Gesellschaft viel schwieriger. In der Vergangenheit schleppte ein intensiver, engagierter Rand der aristokratischen Eliten den anderen Adel hinter sich her (da die Mehrheit des Adels auch eine weiche Apathie hatte) und schleppte damit auch den Rest der Bevölkerung hinter sich her. Wir hatten auch Szenarien der Machtvakuumentwicklung und eine intensive politische Randgruppe, die die anderen überwältigte (wie im Falle der bolschewistischen und französischen Revolutionen) und die Führungsposition füllte, um dann den Rest der Leibeigenen hinter sich herzuziehen.

In der heutigen demokratischen Struktur ist der Schutz des Status quo jedoch viel besser erhalten, da der gemäßigte Großteil der Bevölkerung eine politische Stimme hat und somit eine Möglichkeit, den herrschenden Eliten Legitimität zu verschaffen. Die gemäßigte Mehrheit der Eliten hat nun auch immer ausgeklügeltere Methoden der Einwilligung und Wahrnehmung, um die neu gefundene Stimme der Mehrheit zu beeinflussen. Für eine kleine Anzahl engagierter AktivistInnen ist es heute härter als je zuvor, die Gesellschaft auf die gewünschte Version des Fortschritts gegen die Kräfte der sozialen Trägheit zu drängen. Die mächtigen Aktivisten müssen jetzt sowohl die Eliten als auch die Menschen gleichzeitig beeinflussen.

Kommen wir endlich zum Teil des Artikels von Myers-Briggs, um zu sehen, womit wir es zu tun haben.

Die Die am weitesten verbreitete Möglichkeit, einen Einblick in die neurale Physiologie der Menschen zu bekommen, ist der psychologische Fragebogen von Myers-Briggs (eine der besseren Versionen, die online kostenlos zu finden sind, finden Sie hier). In den letzten Jahrzehnten wurde der Myers-Briggs Type Indicator verwendet, um enorme Mengen statistischer Daten zu Persönlichkeitstypen zu sammeln, die in der menschlichen Bevölkerung vorkommen. Die statistische Art Aufteilung (Ich verwende eine Kombination von 3 verschiedenen Quellen auf der%. Scheuen Sie nicht die einprägsamen positiven Spitznamen jeder Typ und Gruppe Cluster wurde gegeben. Was zählt hier ist die Zahl innerhalb einer Bevölkerung.) War bisher wie folgt,

Beschützer (SJ)

ESTJ – Aufseher, Vorgesetzter = 11,8%

ESFJ – Unterstützer, Anbieter = 11,7%

ISTJ – Prüfer, Inspektor = 9.8%

ISFJ – Verteidiger, Beschützer = 9.9%

Alle SJs = 43,2%

Schöpfer (SP)

ESTP – Persuader, Promoter = 8,4%

ESFP – Entertainer, Darsteller = 10,3%

ISTP – Handwerker, Mechaniker = 6,4%

ISFP – Künstler, Komponist = 7.9%

Alle SP = 33%

Intellektuelle (NT)

ENTJ – Häuptling, Feldmarschall = 3,2%

ENTP – Urheber, Erfinder = 3,7%

INTJ – Stratege, Mastermind = 1,5%

INTP – Ingenieur, Architekt = 2,2%

Alle NTs = 10,6%

Visionäre (NF)

ENFJ – Mentor, Lehrer = 3,4%

ENFP – Fürsprecher, Idealist = 4,2%

INFJ – Vertrauter, Empath = 1,2%

INFP – Träumer, Heiler = 2,4%

Alle NVs = 11,2%

Jeder der Persönlichkeitstypen (die gut definierten starken zumindest, die nicht selbst als Köter von 2 oder mehr verschiedenen Persönlichkeiten gemeldet wurden) kann als spezifisch angesehen werden Art des Gehirns. Wie oben erwähnt, ist der physiologische neuronale Unterschied zwischen zwei Menschen mit sehr unterschiedlichen Hirntypen viel bedeutender als der, wie eine Person nach außen schaut. Das liegt daran, dass der Hirntyp für den Rest seines Lebens eine mentale und emotionale Veranlagung einer Person bestimmt. Menschen, die zum Beispiel als "bipolar" oder "antisozial / soziopathisch" eingestuft werden, haben neuronale Strukturen, die sie dazu bringen, sich während ihres gesamten Lebens mehr als andere anderen Dingen zu beugen.

Wir können dem statistischen Zusammenbruch entnehmen, dass SJ (linkshirnige Menschen mit Parietallappenstärke) überwiegen in der Gesamtbevölkerung. Die zweitgrößte Gruppe sind die SP (rechte Gehirnhälfte mit Parietallappenstärke). Zusammen sind sie fast 80% der Bevölkerung. Die SJs neigen dazu, konservativ, autoritär in der Einstellung, konventionell, konzentriert auf konkrete "was ist", und Schutz der allgemeinen Gesellschaft. Sie rocken das Boot nicht zu sehr und verzichten auf Tradition. Die SPs neigen dazu, lustig zu sein, listig, unterhaltsam und haben eine unheimliche Fähigkeit, sich auf "was ist" (mit ihrem Parietallappen) zu konzentrieren, um es zu reparieren und zu modifizieren.

Wenn du dir die süßen Spitznamen anschaust Wenn man sie verschiedenen Gehirnarten gibt, sieht man, dass die menschliche Herde sie alle braucht, wenn sie sich entwickeln und überleben soll. Einige Arten werden mehr als andere in dem großen Schema der Dinge benötigt. Die SJ- und SP-Gruppen zum Beispiel sind bequemerweise zahlreich. Die SJ-Bevölkerung stellt eine große Anzahl von Soldaten, Polizisten, Sozialarbeitern, selbstaufopferten Wohltätigkeitsgebern, Buchhaltern und Status-Quo-Beschützern zur Verfügung. Mit anderen Worten, sie halten die Herde sicher, auch wenn es bedeutet, die Herde zu stagnieren, indem sie ihre Positionen in der Exekutive nutzt, um den schnellen Wandel zu verlangsamen. Die SP-Gruppe stellt uns Handwerker zur Verfügung, die durch die Bereitstellung von Animateuren, Künstlern, Tänzern, Sängern und einfallsreichen Improvisationsmechaniken die Lebensqualität der Herde verbessern. Es kann gesagt werden, dass SPs existieren, um SJs zu unterhalten und sie auf Trab zu halten, indem sie mehr Spaß haben als sie.

Es ist leicht zu sehen, wie sich SJs republikanisch und SPs insgesamt schlank anlehnen. Die Witze, dass Demokraten ein besseres Sexualleben haben als die Republikaner, fangen an, ein Element der Wahrheit zu erlangen (in Anbetracht der unterschiedlichen Herangehensweise der linken und rechten Seite des Gehirns, entscheiden, wie man mit dem Hier und Jetzt umgeht). Die beiden großen Gruppen sind jedoch vereint durch ihre Sorge um alle Dinge, so wie sie im Jetzt sind. Das macht die beiden Gruppen freundlich und status quo standardmäßig gelehnt. Ein in Brooklyn geborener ESTJ mag sich als traditionalistischer Demokrat identifizieren, während ein ESTJ, der in West Virginia geboren wurde, sich als traditionalistischer Republikaner identifizieren kann, aber beide suchen eher ähnliche Berufe und kommen miteinander aus, wenn sie zusammen rumhängen. Die Identifizierung von Hirntypen liefert viel mehr Material, um das Verhalten und die Sichtweise einer Person auf die Welt vorherzusagen als eine einfache politische Identifikation.

Das übergreifende Thema zeigt, dass Menschen mit neuronalen Computern dazu neigen, entweder den Status quo zu schützen oder apathisch zu sein darüber (da sie hedonistischen Abenteuern nachgehen) ist die Übermacht, die nicht so interessiert ist an "was sein kann" (wie die weniger zahlreichen NP und NJ Gruppen neigen). Es muss hier darauf hingewiesen werden, dass nicht eine Gruppe wichtiger ist als eine andere und dass sogar ihre numerischen Aufgliederungen erstaunlich angemessen erscheinen. Es wäre turbulent für die Herde zum Beispiel mehr ENTJs / INTJs als ISTJs / ESTJs zu haben, da das Problem mit der Autorität von NJs (aufgrund ihres Wunsches, die Autorität selbst zu sein) untragbare Machtkämpfe schaffen würde und nicht genug Leuten erlauben würde, die folgen Aufträge. Jeder Gehirntyp hat eine sehr wichtige soziale Nische und Funktion und über Jahrtausende hinweg entwickelte sich ein kompliziertes genetisches Gleichgewicht und Verhältnis. Es gibt natürlich auch eine Vielzahl von physiologischen "mutts", die eine Mischung aus allen sind und nicht "eingeordnet" werden können (die häufigste Beschwerde gegen psychologische Typologie im Allgemeinen).

Interessanterweise haben die Hindus verbrachte Tausende von Jahren Entwicklung Klassifizierung von Menschen in 4 breite psychologische varnas oder Klassen. Jeder wurde als so wichtig wie der andere (alle Teile desselben Körpers) mit ihren eigenen besonderen Temperamenten und Pflichten betrachtet.

Einige Gehirnarten werden buchstäblich gemacht, um neue theoretische Konstrukte darüber zu schaffen, wie die Gesellschaft organisiert werden sollte und welche Schritte Es sollte als nächstes (INTPs, ENTPs,). Wenn sie durch die emotionale Berücksichtigung und den Einsatz von INFPs und ENFPs ausgeglichen werden (da starke T-Theoretiker dazu neigen, zu streng rational zu sein und somit die emotionalen Auswirkungen ihrer Konstrukte nicht berücksichtigen), können neue Wege für die Gesellschaft entwickelt werden, die für SJs akzeptabel sind und SPs kombiniert. Wie oben erläutert, werden diese Menschen jedoch immer von Politikern überstimmt und marginalisiert, die die anderen zahlreicheren Gruppen mobilisieren. "Denk an die Kinder!" Englisch: emagazine.credit-suisse.com/app/art … = 157 & lang = en Beispielsweise ist der Aufruf zu Waffen für ESFJs und ISFJs ein hartes Kampfes gegen Kriminalität, nationale Stärke und das Besiegen ausländischer Feinde ist das Brot von ESTJs und ISTJs.

Diese Dynamik verstärkt die Notwendigkeit einer proportionalen Vertretung in unseren Regierungssystem. Die proportionale Vertretung wird in den meisten Ländern der Europäischen Union mit großer Wirkung praktiziert. Auf diese Weise kann jeder Cluster vom Typ Gehirn eine eigene politische Partei bekommen. Die marginalisierten 20% der Bevölkerung können sich vertreten lassen und sogar Koalitions-Königsmacher werden. Neue Stimmen können im Diskurs gehört werden. Heute müssen die 20% der Bevölkerung entweder den großen Parteien, die sie nicht mögen, beitreten und sie "radikalisieren" (gesehen durch den Schwanz, der das Hundephänomen von Militanten beherrscht, die die heutige republikanische Partei dominieren und Moderaten davon abhalten) oder sich des Prozesses enthalten damit beraubt die Gesellschaft wertvollen Input. In der proportionalen Darstellung kann jede Gruppe von Gehirnarten, die als "Radikale" angesehen werden, eine Partei finden, die sie zu Hause anruft und wirklich unterstützt. Sie hätten auch mehr politische Repräsentation, um ihre Frustration auszumerzen und ihre Präsenz und Ansichten zu institutionalisieren. Die Bürger können dann auswählen, welche Vision des Fortschritts sie unterstützen und welche sie verlassen sollen.

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Wie man ein Restaurant gestaltet: Gangraum, Arbeitsflächen, Zugänglichkeit

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Gangraum

Das Entwerfen eines Restaurants kann etwas wie die Gestaltung eines Straßennetzes sein. Wenn wir wirklich "Verkehr" in irgendeinem Gebäude oder einer Struktur, die wir entwerfen, betrachten, ist der Verkehr innerhalb des Restaurants komplizierter und erfordert mehr Aufmerksamkeit. Zu enge Gänge können die Produktion bremsen, zu große Gänge hingegen sind Platzverschwendung. Wir können nicht einfach erraten, wie viel Platz ein bestimmter Gang benötigt. Es braucht eine Analyse. Wir können jedoch einige Standardmessungen verwenden, die von Küchenplanern verwendet werden.

  • Große Verkehrsgassen sind Gänge, die für die Beförderung von Personen und Materialien von Lager- zu Produktionsbereichen oder von Produktionsbereichen zu den Punkt des Dienstes. Sie benötigen 4-6 Fuß (1,2 – 1,8 m) Breite.
  • Eine Ausrüstung mit vorspringender Tür sollte sich niemals in einem größeren Verkehrsgang befinden, der nur 4 Fuß (1,22 m) breit ist.
  • Ein Gang 6 Fuß (1,83 m) breit kann eine Kühlschranktür oder andere vorstehende Ausrüstung aufnehmen.
  • Einzelgang mit begrenzter Ausrüstung – 2 Fuß 6 Zoll bis 3 Fuß 0 Zoll (0.76 bis 0.91 M)
  • Doppelgang mit begrenzter Ausrüstung – 3 Fuß 6 Zoll zu 4 Fuß 6 Zoll (1,1 bis 1,4 m)
  • Einzelgang mit vorstehender Ausrüstung – 3 Fuß 6 Zoll bis 4 Fuß 6 Zoll (1,1 bis 1,4 m)
  • Doppelgang mit vorstehender Ausrüstung – 4 Fuß 6 Zoll zu 6 Fuß (1.4 zu 1.8 M)
  • Gang mit wenig Verkehr – 3 Fuß 0 Zoll zu 4 Fuß 0 Zoll (0,9 bis 1,2 m)
  • Gang mit Hauptverkehr – 4 Fuß 0 Zoll bis 6 Fuß 0 Zoll (1,2 bis 1,8 m)

Arbeitsflächen

Eine richtig gestaltete Arbeitsfläche ist ein Schlüsselfaktor für die Produktivität und schließlich für den Erfolg eines Restaurants. Der Arbeiter oder Koch muss in der Lage sein, sich mit Leichtigkeit zu bewegen, was ihn in der Produktion effektiver macht. Im Folgenden sind einige wichtige Punkte zu beachten:

  • In Produktionsbereichen sind Tischplatten oft 30 Zoll (760 mm) breit, weil der durchschnittliche Arbeiter nur 30 Zoll (760 mm) erreichen kann aus dem Stand.
  • Die Höhe der Arbeitsfläche muss dem Arbeiter erlauben, verschiedene Aufgaben zu erledigen, ohne sich zu bücken.
  • Die von den meisten Designern verwendete Standardarbeitsflächenhöhe beträgt 34 ​​bis 37 Zoll (864 bis 940 mm).
  • Höhenunterschiede können durch Schneidbretter auf dem Tisch (Höhe erhöhen), Matten auf dem Boden (Höhe verringern) oder verstellbare Tischfüße erzeugt werden

Zugänglichkeit

In jeder Struktur müssen Menschen mit Behinderungen immer berücksichtigt werden. Diskriminierung ist ein großes NEIN. Accessibility muss bei jedem von Ihnen erstellten Plan vorhanden sein. Im Folgenden finden Sie einige Richtlinien (basierend auf dem Amerikanischen Behindertengesetz):

  • Gangbreite: Alle zugänglichen festen Tische müssen mindestens über einen Zugangsgang zugänglich sein 36 Zoll (915 mm) frei zwischen parallelen Kanten von Tischen oder zwischen einer Wand und dem Tisch.
  • Essbereiche: Bei Neubauten müssen alle Essbereiche einschließlich höher oder tiefer liegender Essbereiche, Loggien und Sitzgelegenheiten im Freien zugänglich sein.
  • Foodservice-Linien: Food-Service-Linien müssen eine minimale lichte Breite von 36 Zoll (915 mm) mit einer bevorzugten lichten Breite von 42 Zoll (1065 mm) haben, um herumzugehen eine Person, die einen Rollstuhl benutzt. Abtropfgestelle dürfen nicht höher als 34 Zoll (865 mm) über dem Boden montiert werden.

Da geht's. Drei kritische Teile, die einen wesentlichen Faktor für den Erfolg des von Ihnen entworfenen Restaurants ausmachen. Achte immer darauf, auf jedes Detail zu achten!

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Die Höhepunkte von Adam Sandlers Karriere

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Adam Sandler, seinen Freunden als Sandman bekannt, träumte nicht immer davon, als Schauspieler oder Komiker zu arbeiten. Sein Vater Stanley arbeitete als Elektroingenieur, und seine Mutter Judy unterrichtete den Kindergarten. Der zukünftige Schauspieler, der am 9. September 1966 in einem Krankenhaus in Brooklyn geboren wurde, verbrachte nur ein paar Jahre in Brooklyn, bevor seine Familie sich entschied umzuziehen. Manchester, NH, war weit entfernt von seinem früheren Zuhause, und der Schauspieler gibt zu, dass er Probleme hatte, sich seinen Klassenkameraden anzuschließen.

Während er die Manchester Central High School besuchte, wurde er zum Klassenclown. Sandler entdeckte, dass es mehr Spaß machte, seine Klassenkameraden zum Lachen zu bringen, anstatt ihn zu belachen. Nach dem Abitur besuchte er die New York University und perfektionierte sein Handwerk in Clubs in der ganzen Stadt. 1988 beendete er den Unterricht an der Tisch School of Arts und startete seine Karriere.

Im Gegensatz zu vielen anderen Schauspielern, die in ihren Anfängen kämpften, dauerte es nicht lange, bis Sandler Erfolg hatte. Noch während seines Studiums bekam er eine Hauptrolle in "The Cosby Show" und spielte den besten Freund eines der Charaktere. Nach seinem College-Abschluss bekam er eine Rolle in "Remote Control". Die Show, die auf MTV ausgestrahlt wurde, gab ihm die Chance, einige seiner humorvollen Charaktere zu perfektionieren. Obwohl er mehrere Rollen landete, kam seine große Pause ein paar Jahre später. Dennis Miller sah Sandler auftreten und empfahl Lorne Michaels, seine Rolle zu sehen.

Michaels war so beeindruckt von seinem Talent, dass er ihm einen Job für "Saturday Night Live" gab. Autoren haben die Möglichkeit, sich in Skizzen zu schreiben und Skizzen für andere Schauspieler zu schreiben. Sandler begann langsam, ein paar Ideen zu präsentieren, die es in die Show schafften, und er begann schließlich, Skizzen zu schreiben, die seine eigenen Talente zeigten. Er schrieb mehrere denkwürdige Charaktere und kreierte Songs, die in den USA erschienen, darunter "The Chanukah Song".

Während er noch in der Serie war, spielte er in einer Handvoll Filmen mit, darunter "Airheads" und "Mixed Nuts" "Aber es war" Billy Madison ", der seine Filmkarriere startete. Als ein Mann, der in die Grundschule zurückgeschickt wurde, gewann er mit seiner patentierten Marke von unzüchtigem Humor eine Legion von Fans. Im gleichen Jahr, in dem "Billy Madison" in den Kinos landete, schoss Michaels Sandler und einige andere Schauspieler aus "Saturday Night Live".

Sandler ließ sich dadurch nicht aufhalten. "Billy Madison" wurde zum Kultklassiker und mehr als verdient sein Budget an der Kinokasse, und Studios wurden auf den Schauspieler aufmerksam. Er spielte in sieben weiteren Filmen bis 2000, und viele dieser Filme waren Kassenschlager, darunter "The Wedding Singer" und "Happy Gilmore". Sandler nahm an der dunklen Komödie "Very Bad Things" mit Christian Slater teil, aber später brach er auf, um an "The Waterboy" zu arbeiten. Sein nächster großer Film war "Big Daddy", in dem Sandler einen Mann spielte, der gezwungen wurde aufzuwachsen. Während der Arbeit an dem Film lernte er eine junge Schauspielerin namens Jackie Titone kennen. Die Schauspielerin erschien in mehreren seiner Filme, und die beiden sind jetzt mit zwei Kindern verheiratet.

Trotz einer Reihe von Hitcomedy-Filmen wollte Sandler in dunklere Gebiete vordringen. Seine erste Chance erhielt er 2002 mit dem Film "Punch-Drunk Love". Für seine Rolle erhielt er eine Golden Globe-Nominierung, und viele Kritiker fragten sich, ob er sich mehr auf Dramen konzentrieren würde. Er spielte für Rollen in "Collateral" und "Charlie and the Chocolate Factory", aber er verlor diese Rollen an Jamie Foxx und Johnny Depp. Obwohl er in "Reign Over Me" und einigen anderen Dramen auftrat, beschloss er, zu seinen Wurzeln zurückzukehren.

Sandler ist eng mit dem Schauspieler Kevin James ("Grown Ups") befreundet, und die beiden arbeiteten zusammen im Jahr 2007 auf "Ich erkläre dich jetzt Chuck und Larry." Der Film spielte die beiden Männer als Feuerwehrmänner, die zustimmen, für die Vorteile zu heiraten, die sie von ihrer Versicherungsgesellschaft erhalten. Die beiden traten auch gemeinsam in "Grown Ups" und ihrer Fortsetzung "Grown Ups 2" auf, und Sandler trat auch in James 'Fernsehshow "The King of Queens" auf.

Sandler kehrte zur Komödie für "You Don" zurück. Verse mit dem Zohan "bevor er in der Dramedy" Funny People "spielt. Der Schauspieler spielte einen älteren Komiker, der anfing, mit einem jüngeren Comic zu arbeiten, der von Seth Rogen ("Knocked Up") gespielt wurde, nachdem er erfahren hatte, dass er im Sterben lag. Die Rolle führte zu einer Einladung von der Academy of Motion Picture Arts and Sciences.

Sandler, der immer noch in erfolgreichen Filmen mitwirkte, entschied sich zu versuchen, hinter der Kamera zu arbeiten. Er ins Leben gerufen Happy Madison Productions, die unter anderem die Filme "The House Bunny" und "Here Comes the Boom" produziert. Er gründete auch das Scary Madison-Label, um Horrorfilme wie "The Shortcut" zu produzieren. Sandler spielt in Filmen die in den Jahren 2013 und 2014 produziert werden, und zeigt, dass er genauso gerne vor der Kamera arbeitet wie er Filme produziert und dass sich die Fans darauf freuen, mehr von ihm zu sehen .

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Singen und Bewegen,Vol.1

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Lern-, Spiel- und Bewegungslieder zum mitsingen und mitmachen. 74 Min.
Audio CD
Mit modernen und heiteren Kinderliedern weiß Detlev Jöcker, wie man die Kleinen zum Strahlen bringt und sie gleichzeitig fördert. Heute gibt es wohl kaum ein Kind, das die lustigen Lieder des Sängers aus Münster nicht kennt, denn der Komponist und Musikproduzent ist mit über 13 Millionen verkauften Tonträgern seit Jahrzehnten einer der erfolgreichsten Kinderliedermacher Deutschlands.



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Walgreens, CVS und Rite Aid – Was RE-Anleger wissen sollten

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In den USA gibt es drei große Drogerieketten: Walgreens, CVS und Rite Aid. Im Folgenden sind einige wichtige Statistiken über die 3 großen Drogeriemarktketten ab 2012 aufgeführt:

1. Walgreens rangiert mit einer Marktkapitalisierung von 28,51 Milliarden US-Dollar, 72,2 Milliarden US-Dollar Gesamtumsatz (45,1 Milliarden US-Dollar aus Verschreibungserlösen) und einer S & P-Bewertung von A. Walgreens zufolge leben 75 Prozent der US-Bevölkerung innerhalb von 3 Jahren Meilen von seinen Geschäften entfernt. Im April 2010 erwarb das Unternehmen 258 Duane Reade-Drogerien in der Metropolregion New York, die ab Februar 2012 insgesamt 7841 von Walgreens betriebene Drogerien umfassen, darunter 137 Krankenhausapotheken.

2. CVS liegt an zweiter Stelle mit einer Marktkapitalisierung von 56,56 Milliarden US-Dollar, einem Umsatz von 107,1 Milliarden US-Dollar (40,5 Milliarden US-Dollar aus CVS-Rezeptureinnahmen und 16,1 Milliarden US-Dollar aus dem Umsatz von Caremark) und einem S & P-Rating von BBB +. Zum 31. Dezember 2011 betreibt CVS 7404 Drogerien.

3. Rite Aid rangiert an dritter Stelle (Vierter, hinter Walmart in Bezug auf verschreibungspflichtige Einnahmen) mit Marktkapitalisierung von 1,49 Milliarden US-Dollar, 26,1 Milliarden US-Dollar Umsatz (17,1 Milliarden US-Dollar aus verschreibungspflichtigen Einnahmen), betreibt 4714 Drogerien ab Februar 2011 und hat ein S & P-Rating von B -.

Investoren erwerben von diesen Drogerieketten belegte Liegenschaften aus folgenden Gründen:

1. Das Geschäft mit Drogerien ist sehr rezessionsunempfindlich. Menschen brauchen Medizin, wenn sie krank sind, unabhängig von der Wirtschaftslage. Sowohl reiche als auch arme Menschen in den USA haben Zugang zu Medikamenten. Manche argumentieren sogar, dass einkommensschwache Menschen aufgrund von kostenlosen oder kostengünstigen Medikamenten, die von staatlich geförderten Programmen angeboten werden, mehr Medikamente konsumieren. Also sollten die Mieter in schwierigen Zeiten gut zurechtkommen und Geld haben, um die Miete an Vermieter zu bezahlen.

2. Das Drogeriemarktgeschäft hat eine gute Aussicht in den USA:

· Menschen leben länger und brauchen mehr Medizin, um Langlebigkeit zu erhalten, z.B. Actonel für Osteoporose, Aricept für Alzheimer-Symptome. Ältere Menschen neigen dazu, mehr Medikamente zu nehmen als jüngere, da sie oft mehr medizinische Probleme haben. Da die 78 Millionen Baby-Boomer ab 2008 dem Rentenalter näher kommen, erwarten die Drogeriemarktketten, dass die Nachfrage nach Medikamenten in den nächsten 20 Jahren steigen wird.

· Der Drogenmarkt expandiert weiter, während die US-Bevölkerung weitermacht wachsen. Immer mehr Amerikaner leiden an verschiedenen Krankheiten. Die Zahl der Amerikaner leidet an saisonalen Allergien, die sich in den letzten 15 Jahren auf 37 Millionen Menschen pro Fortune Magazin verdoppelt haben. Sie gaben 2009 5,4 Milliarden US-Dollar für Allergie-Medikamente aus. Da ihre Taille Linien Ballon (75% der Amerikaner sind voraussichtlich übergewichtig oder fettleibig bis 2020), mehr Amerikaner diagnostiziert werden mit Diabetes, zusammen mit hohen Cholesterinwerten im jüngeren und jüngerem Alter. Darüber hinaus empfehlen die Ärzte aufgrund des besseren Verständnisses der Krankheiten auch früher oder später die Behandlung verschiedener Krankheiten. Zum Beispiel verschreiben Ärzte jetzt antiretrovirale Medikamente für Patienten, die bald mit dem HIV-Virus infiziert sind, anstatt darauf zu warten, dass die Infektion zu AIDS wird. Mehr Ärzte kombinieren Insulin mit oralen Medikamenten, um Typ-2-Diabetes statt nur orale Medikamente allein zu behandeln. All diese Faktoren erhöhen die Größe des Arzneimittelmarktes.

· Der Fortschritt in der Gentechnik hat verschiedene neue genetische DNA-Test-Kits eingeführt, die die genetische Diagnose von Anfälligkeiten gegenüber Erbkrankheiten und -störungen ermöglichen. Das Gentest ist derzeit das größte Wachstumssegment in der Diagnostikindustrie. Einige dieser Gentests werden sich in naher Zukunft wahrscheinlich in Testkits für Direktkonsumenten umwandeln, die in Drogerien erhältlich sind. Nach der Zulassung durch die FDA werden diese neuen Produkte möglicherweise zusätzliche Einnahmen für Drogerien bringen.

· Verwendung eine neue Methode zur Anpassung von Molekülen, die strukturbasiertes Design genannt wird; Pharmafirmen entwickeln neue Medikamente, die sie möglicherweise nicht entdeckt hätten, z. Xalkori von Pfizer zur Behandlung von Lungenkrebs

· Die Verabschiedung der Gesundheitsreform Bill am 23. März 2010 bietet Versicherungsschutz für geschätzte 33 Millionen Amerikaner. Dies ist ein großes Geschenk für die Drogerie-Industrie.

· Es gibt neue Medikamente, um zuvor nicht behandelbare Krankheiten zu behandeln, und neue Krankheiten, z.B. Viagra für Männer unglücklich, Avastin für Darmkrebs, Herceptin für Brustkrebs ,. Die neuen Medikamente sind sehr teuer, z.B. Ein Jahr Avastin kostet etwa 55.000 US-Dollar. Eli Lilly hat Zyprexa im Jahr 2007 wegen Schizophrenie etwa 4,8 Milliarden Dollar verkauft, und doch haben die meisten Menschen noch nie von diesem Medikament gehört.

· Es gibt bereits zugelassene Medikamente zur Behandlung neuer Krankheiten und damit zu höheren Verkaufserlösen. Zum Beispiel sollte Lyrica ursprünglich Schmerzen behandeln, die durch Nervenschäden bei Menschen mit Diabetes verursacht werden. Es ist jetzt von der FDA zugelassen, um Fibromyalgie zu behandeln, die 5,8 Millionen Amerikaner pro WebMD betrifft.

· Große Fortschritte in der Genetik, Biologie und Stammzellenforschung werden voraussichtlich eine neue Klasse von Medikamenten zur Behandlung von Diabetes, Parkinson und verschiedenen produzieren seltene genetische Störungen. Zum Beispiel zielt das neue Medikament Ilaris von Novartis auf genetische Ursachen einer Erbkrankheit ab, von denen es weltweit nur 7000 bekannte Fälle gibt. Novartis hofft jedoch, seine Medikamente schrittweise auf ein Blockbuster-Medikament zu verbreitern, die durch ähnliche Genetik häufiger auftreten.

· Technologie und modernes Leben führen neue Produkte ein und erfordern neue, z. Schwangerschaftstest-Kits, Lamisil für stärkere klarere Zehennägel, Latisse für längere und dickere Wimpern, Propecia für männlichen Haarausfall, Premarin für Wechseljahrsbeschwerden, diabetische Monitore, elektronische Zahnbürsten, Kontaktlinsen, Linsenreiniger, Diätpillen, Vitamine, Antibabypillen , IUPs, Nahrungsergänzungsmittel und Cholesterin-senkende Pillen (Amerikaner gaben 2006 fast $ 26B für Cholesterol-Medikamente aus, allein von IMS Health, einem Connecticut-basierten Beratungsunternehmen, das den Pharmaumsatz überwacht.)

· Bevor die Kunden kommen Zu den Medikamentengassen oder Apotheken stehen Pralinen, Softdrinks, Digitalkameras, Uhren, Spielzeug, Puppen, Biere und Weine, Kosmetika, Videospiele, Blumen, Düfte und Grußkarten. Drogerien hoffen, dass Sie die einstündigen Fotos dort nutzen. Die Läden tragen auch saisonale Artikel, z.B. Halloween-Kostüme und "wie im Fernsehen gesehen" Waren, z.B. Shamwow. Infolgedessen kaufen Kunden mehr als ihre Rezepte und Medizin in diesen Drogerien. CVS berichtete, dass Verkäufe außerhalb der Apotheken im Januar 2007 30% des Gesamtumsatzes des Unternehmens ausmachten. Der Wert für Walgreens beträgt 34% und für Rite Aid 37%. Viele Apotheken Standorte sind in der Praxis Convenience-Stores vor allem diejenigen, die in Wohn-oder ländlichen Gebieten sind. Und so hofft Walgreens, dass Kunden WD-40 und Schraubenzieher in seinen Geschäften anstelle von Home Depot abholen; Thai Jasmine Reis und Fischsauce, um eine Reise zu Safeway oder Kroger Supermärkten zu vermeiden. Während der Rezession sind die Verkäufe dieser nicht-medikamentösen Produkte rückläufig, da die Kunden kaufen, was sie brauchen und nicht was sie wollen. Walgreens versucht, die Anzahl der Artikel um 4000 zu reduzieren. Es führt auch eine eigene Handelsmarke ein, die höhere Gewinnspannen hat.

· Es gibt immer mehr generische Medikamente auf dem Markt als eine Anzahl von enorm populären Markennamen Blockbuster verlieren ihre 20-jährigen Patente, z Lipitor (das meistverkaufte Medikament der Welt, um den Cholesterinspiegel zu senken) im Jahr 2010, Viagra (Sie wissen, wofür es steht) im Jahr 2012. Drogerien bevorzugen es, Generika an Kunden aufgrund höherer Gewinnmargen zu verkaufen als die Markenmedikamente.

· Viele Menschen sind süchtig nach Schmerzmitteln, z Hydrocodon / Oxycodon. Laut der DEA im Jahr 2012 gibt es 1,5 Millionen Amerikaner, die von Kokain abhängig sind, aber 7 Millionen von verschreibungspflichtigen Drogen.

· Dieser Autor schätzt, dass mindestens 10% der ausgegebenen verschreibungspflichtigen Medikamente überhaupt nicht verwendet werden in den Medikamentenschränken. Sie sind schließlich abgelaufen und weggeworfen.

3. Diese Unternehmen unterschreiben sehr langfristige NNN-Mietverträge, die durch ihre Unternehmenswerte garantiert werden. Dies macht die Investition in das zugrunde liegende Objekt zu einem relativ geringen Risiko, insbesondere für Walgreens mit einem S & P-Rating von "A". Tatsächlich werden diese Eigenschaften manchmal als Investment-Grade-Eigenschaften bezeichnet. Sobald die Drogerieketten den Mietvertrag unterzeichnet haben, zahlen sie die Miete zeitnah und pünktlich. Dem Autor sind keine Liegenschaften bekannt, die von einer dieser Drogerieketten gemietet wurden, in denen die Mieter keine Mieten gezahlt haben. Selbst wenn die Geschäfte wegen schwacher Verkäufe geschlossen werden (Walgreens schloss im Jahr 2007 119 Geschäfte), können diese Unternehmen die Immobilien anderen Unternehmen untervermieten, z. Advance Autoteile und weiterhin Mieten auf die Master-Leasingraten zu zahlen.

· Eine typische Walgreens-Leasing besteht aus 20-25 Jahre primäre Laufzeit plus 8-10 Fünf-Jahres-Optionen. Während der primären Laufzeit und der Optionen wird es in den meisten Mietverträgen keine Mietsteigerungen geben. Dies ist der Hauptnachteil der Investition in Walgreens Drogerien.

· Ein typisches CVS-Leasing besteht aus 20-25 Jahre primäre Laufzeit plus 4-5 Fünf-Jahres-Optionen. Die Miete ist normalerweise während der primären Laufzeit flach und dann gibt es eine 2,5% -10% Mietsteigerung in jeder 5-Jahres-Option.

· Ein typischer Rite Aid Mietvertrag besteht aus einer 20-25 jährigen Grundmietzeit plus 4 -8 Fünf-Jahres-Optionen. Der Mietvertrag hat oft eine Mietsteigerung alle 5-10 Jahre.

Investitionsrisiken

Obwohl das Apothekengeschäft im Allgemeinen rezessionsunempfindlich ist, sind Risiken in Ihrem Unternehmen involviert Investition:

1) Der Hauptnachteil bei Investitionen in Apotheken ist, dass es lange keine oder nur geringe Mietnebenkosten gibt, z 20-50 Jahre, besonders für Walgreens. So wird die Miete effektiv reduziert, wenn die Inflation berücksichtigt wird. Dies ist einer der Hauptgründe, warum diese Immobilien jüngere Investoren nicht ansprechen, besonders wenn die Kapitalisierungsrate niedrig ist.

2) Die 3 Drogerieketten haben jetzt ein neuer, beeindruckender Konkurrent, Walmart. Walmart verkauft verschreibungspflichtige Medikamente in mehr als 4000 Geschäften von Walmart, Sam's Club und Neighborhood Market in 49 Staaten. Ab 2012 ist Walmart der drittgrößte Drogendealer mit 17,4 Milliarden US-Dollar Umsatz bei verschreibungspflichtigen Medikamenten, knapp vor Rite Aid mit 17,1 Milliarden US-Dollar bei verschreibungspflichtigen Verkäufen. Der Einzelhandelsriese ist dafür bekannt, im Jahr 2006 ein hoch publiziertes generisches verschreibungspflichtiges 4-Dollar-Medikamentenprogramm auf den Markt zu bringen, das jetzt 350 Generika für eine 30-Tage-Versorgung verkauft. Die tatsächliche Anzahl der Medikamente ist geringer, da die Medikamente mit unterschiedlichen Stärken als unterschiedliche Medikamente gezählt werden. Zum Beispiel werden Metformin 500 mg, 850 mg und 1000 mg als 3 Medikamente gezählt. Walmart macht wahrscheinlich sehr wenig Gewinn mit diesen Medikamenten, wenn überhaupt. Die Marketingkampagne, die von Bill Simon, dem Präsidenten und CEO von Walmart US, ins Leben gerufen wurde, erzeugt jedoch eine große Öffentlichkeit für Walmart. Walmart hofft, Kunden mit anderen Verschreibungen, wo es höhere Gewinnmargen hat, in seine Läden zu ziehen. In einer unwissenschaftlichen Umfrage mit nur einem Markenrezept von Lyrica findet dieser Autor den niedrigsten Preis bei Costco, den höchsten Preis bei Walgreens und Walmart in der Mitte. Andere Drogenketten versuchen, Walmart auf unterschiedliche Weise entgegenzuwirken. Target bietet jetzt die gleichen 350 generischen Medikamente für 4 $ für eine 30-Tage-Versorgung. Walgreens hat einen Club für verschreibungspflichtige Medikamente mit Mitgliedsbeitrag, der 1400 generische Medikamente für nur $ 1 / Woche anbietet. CVS sagt, dass es allen Angeboten seiner Mitbewerber entsprechen wird.

3) Chief Business Correspondent Rick Newman vom US World & News Report prognostizierte, dass Rite Aid möglicherweise 2009 nicht überleben wird. Rite Aid gibt es noch im Jahr 2012. Die Vorhersage scheint im Jahr 2012 als Rite Aid weggefallen zu sein, da es in der Lage war, die langfristigen Schulden und Verkaufserlöse zu refinanzieren.

4) Drogen werden auch in Tausenden von Supermärkten, Target-Stores und Costco-Lagern verkauft. Es gibt jedoch keine Drive-Through-Fenster in diesen Geschäften oder Walmart, um die Rezepte bequem abzugeben und Medikamente abzuholen. Kunden werden nicht in der Lage sein, ihre Rezepte während der Mittagspause oder nach 19:00 Uhr bei Target-Geschäften oder Supermärkten abzuholen. Sie müssen eine Mitgliedschaft haben, um Medikamente bei Costco zu kaufen. Andere dürfen ihre Rezepte bei Walmart nicht einnehmen, weil sie sich nicht mit typischen Walmart-Kunden mischen möchten, die in niedrigeren Einkommensschichten leben. Und einige Babyboomer wollen nicht, dass ihre Rezepte in Target oder Walmart gefüllt werden, weil es keine bequemen Stühle gibt, auf denen sie sich hinsetzen und auf ihre Medikamente warten können.

5) Der Drogenhandel wird bis zu einem gewissen Grad von der Pharmacy Benefits Manager (PBMs). Kunden erhalten normalerweise von ihren Krankenversicherungsgesellschaften eine Verschreibungsdeckung, z. Blaues Kreuz. Diese PBM verwalten verschreibungspflichtige Leistungen im Auftrag der Versicherungsgesellschaften. Im Jahr 2012 verlor Walgreens einen Vertrag im Wert von über $ 5 Milliarden mit Express Scripts, einem großen PBM. Der Umsatz von Walgreen ging im ersten Quartal 2012 sofort zurück, da Kunden von Express Scripts ihre Rezepte bei Walgreens nicht mehr erfüllen können. Die PBMs sind auch im Arzneimittelhandel via Versandhandel, der keine teuren Verkaufsflächen mietet. Die Bestellungen für verschreibungspflichtige Medikamente machen derzeit einen Marktanteil von mehr als 20% des Gesamtumsatzes aus. Sollten Kunden ihre Verschreibungsgewohnheiten auf Postbestellungen ändern (2012 gab es keinen solchen Nachweis), könnte dies negative Auswirkungen auf das Geschäft mit Drogerieketten haben.

6) Viele Mietverträge in Gebieten mit Hurrikanen und Tornados sind NNN Mietverträge mit Ausnahme von Dach und Struktur. Wenn das Dach beschädigt ist, müssen Sie die Kosten bezahlen.

7) Der Mieter kann nach Ablauf des Mietvertrags an einen neuen Ort auf der Straße oder auf der anderen Straßenseite umziehen. Dieses Risiko ist hoch, wenn sich die Immobilie in einer kleinen Stadt befindet, in der es eine niedrige Eintrittsbarriere gibt, dh viele freie und bebaubare Flächen.

8) Der Mieter kann eine Mietkonzession beantragen, um sein Endergebnis in schwierigen Zeiten zu verbessern mal. Die Möglichkeit ist höher, wenn der Mieter Rite Aid ist und wenn das Geschäft niedrige Verkaufserlöse und / oder höhere Marktmieten hat.

9) Immer mehr Amerikaner verlassen ihre Rezepte, besonders die teuersten Marken Medikamente. Dies könnte negative Auswirkungen auf die Umsatz- und Gewinnentwicklung von Drogerien haben und somit zu Schließungen von Drogerien führen. Laut Wolters Kluwer Pharma Solution, einem Gesundheitsdaten-Unternehmen, wurden 2010 fast 1 von 10 neuen Verschreibungen für Markenmedikamente von Menschen mit kommerziellen Gesundheitsplänen aufgegeben. Das sind 88% mehr als vor 4 Jahren, kurz vor der Rezession begann. Diese Entwicklung wird teilweise durch höhere und höhere Zuzahlungen für Markenmedikamente getrieben, da Arbeitgeber mehr Versicherungskosten auf ihre Angestellten verlagern.

Unter drei Drogerieketten haben Walgreens und CVS Apotheken im Allgemeinen die besten Standorte – an größeren Kreuzungen, während Rite Aid weniger als Premium-Standorte hat. Walgreens neigt dazu, nur die besten Absolventen der Pharmazie-Schulen einzustellen, während Rite Aid mit den niedrigsten Absolventen abschließt, um Kosten zu sparen. Wenn möglich, versuchen alle Drogeriemarktketten, die Rezepte mit Generika zu füllen, die höhere Gewinnspannen haben.

1) Walgreens : Die Firma wurde 1901 von Charles Walgreen, Sr. in Chicago gegründet . Während das Unternehmen seit mehr als 100 Jahren besteht, sind die meisten Geschäfte nur 5-10 Jahre alt. Dies ist das am besten geführte Unternehmen unter den drei Drogerieketten und auch unter den am meisten bewunderten Aktiengesellschaften in den USA. Das Unternehmen wurde von Führungskräften mit nachgewiesenen Erfolgsbilanz geführt und stellt die besten Absolventen von Universitäten ein. Aufgrund seiner überlegenen finanziellen Stärke – S & P A-Rating – und erstklassigen unersetzlichen Standorten erhalten die von Walgreens geleasten Immobilien den höchsten Preis pro Quadratfuß und / oder die niedrigste Kapitalisierungsrate unter den drei Drogerieketten. Darüber hinaus erhält Walgreens für 20 bis 60 Jahre eine pauschale Miete oder sehr geringe Mietsteigerungen. Die Cap-Rate liegt im Jahr 2012 häufig im niedrigen Bereich von 5% bis 6,5%. Anleger, die Walgreens kaufen, sind tendenziell reifer, d. H. Näher am Rentenalter. Sie sind auf der Suche nach einer sicheren Anlage, bei der es wichtiger ist, den Mietscheck zu bekommen, als Wertschätzung zu bekommen. Sie vergleichen oft die Renditen ihrer Walgreens-Anlage mit den niedrigeren Renditen von US-Staatsanleihen oder Certificate of Deposits von Banken. Walgreens hat in den Jahren 2008 und 2009 viele neue Geschäfte eröffnet und Sie sehen daher viele neue Walgreens-Stores zum Verkauf. Es wird diese Expansion in 2010 und darüber hinaus verlangsamen und sich stattdessen auf die Renovierung bestehender Geschäfte konzentrieren.

2) CVS Pharmacy : Die CVS Corporation wurde 1963 in Lowell gegründet , MA von Stanley Goldstein, Sidney Goldstein und Ralph Hoagland. Der Name CVS steht für "Consumer Value Stores". Ab 2009 verfügt CVS in den USA über 6300 Geschäfte, hauptsächlich durch Akquisitionen. Im Jahr 2004 kaufte CVS 1.200 Eckerd Drogerien hauptsächlich in Texas und Florida. Im Jahr 2006 kaufte CVS 700 Savon und Osco Drogerien hauptsächlich in Südkalifornien. Und im Jahr 2008 erwarb CVS 521 Longs Drugs Stores in Kalifornien, Hawaii, Nevada und Arizona für 2,9 Mrd. Dollar. Die Übernahme von Long Drugs scheint eine gute zu sein, da CVS keine Geschäfte in Northern CA und Arizona hatte. Der Preis beinhaltete auch Immobilien. Es wurde auch Caremark gekauft, eines der größten PBMs und änderte den Firmennamen in CVS Caremark. Als CVS 1.200 Eckerd-Geschäfte kaufte, bildete es eine Einzelfirma LLC (Limited Liability Company), um jeden Eckerd-Laden zu besitzen. Jede LLC unterzeichnet den Mietvertrag mit dem Eigentümer. Im Falle eines Zahlungsausfalls kann der Eigentümer nur legal auf die Vermögenswerte der LLC und nicht auf andere CVS-eigene Vermögenswerte zugreifen. Obwohl der Besitzer die Sicherheitsgarantie von CVS-Unternehmensvermögen verliert, ist diesem Autor kein Vorfall bekannt, bei dem CVS einen Laden schließt und keine Miete zahlt.

3) Rite-Aid : Ritus Aid wurde von Alex Grass gegründet (er verstarb am 27. August 2009 im Alter von 82 Jahren) und eröffnete 1962 sein erstes Geschäft als "Thrif D Discount Center" in Scranton, Pennsylvania. Es wurde offiziell als Rite Aid Corporation aufgenommen und 1968 an die Börse gebracht. Als Alex Grass 1995 als Chairman und Chief Executive Officer des Unternehmens auftrat, war Rite Aid die größte Drogeriemarktkette des Landes in Bezug auf die gesamten Geschäfte und die Nummer 2 in Bezug auf Einnahmen. Sein Sohn, Martin Grass, übernahm das Unternehmen, wurde jedoch 1999 wegen Überbewertung der Gewinne von Rite Aid in den späten 1990er Jahren seines Amtes enthoben. Rite Aid ist jetzt finanziell am schwächsten unter den drei Drogerieketten. Im Jahr 2007 erwarb Rite-Aid etwa 1.850 Brooks und Eckerd Drogeriemärkte, hauptsächlich entlang der Ostküste, um Walgreens und CVS nachzuholen. In dem Prozess fügte es eine riesige langfristige Verschuldung hinzu und ist basierend auf seinem Marktwert die am stärksten fremdfinanzierte Drogeriekette. Die Integration von Brooks und Eckerd schien nicht gut zu laufen. Die Einnahmen aus einigen dieser Läden gingen um bis zu 20% zurück, nachdem sie das Zeichen in Rite Aid geändert hatten. Im Jahr 2009 hatte Rite-Aid mehr als 4900 Geschäfte und mehr als 26 Milliarden Dollar Umsatz. Die Zahlen gingen 2010 auf 4780 Geschäfte und 25,53 Milliarden Dollar Umsatz zurück. Am 21. Januar 2009 senkte Moody's Investor Services Rite Aid von "Caa1" auf "Caa2", acht Stufen unter Investment Grade. Beide Ratings sind "Junk", was auf ein sehr hohes Kreditrisiko hindeutet. Rite Aid kontaktierte im Jahr 2009 eine Reihe von Vermietern, um Mietkonzessionen zu erhalten, um das Endergebnis zu verbessern. Im Juni 2009 hat Rite Aid die Refinanzierung von $ 1,9 Milliarden seiner Schulden erfolgreich abgeschlossen. Im Jahr 2012 profitiert Rite Aid von Walgreens Vertragsproblem mit Express Scripts. Die Umsätze der Same Stores stiegen im Januar, Februar und März 2012 um 2,2%, 3,2% bzw. 3,6%. Rite Aid verliert im Geschäftsjahr 2012, das am 3. März 2012 endete, immer noch Geld. Es verliert jedoch weniger, 0,43 USD pro Aktie im Jahr 2012 gegenüber 0,64 USD pro Aktie im Geschäftsjahr 2011. Das Unternehmen erwartet einen besseren Ausblick im Geschäftsjahr 2013.

Dinge, die man berücksichtigen sollte, wenn man in eine Apotheke investiert

Wenn Sie an einer von Drogerieketten gepachteten Immobilie interessiert sind, hier ein paar Dinge:

1. Wenn Sie eine Anlage mit geringem Risiko möchten, gehen Sie mit Walgreens. In stabilen oder wachsenden Gebieten ist der Grad der Sicherheit gleich, unabhängig davon, ob sich die Liegenschaft in Kalifornien befindet, wo Sie eine Obergrenze von 5,5% erreichen, oder in Texas, wo Sie eine Obergrenze von 6,5% erhalten. Es besteht also kein nennenswerter Vorteil für Investitionen in Immobilien in Kalifornien, da der Immobilienwert hauptsächlich auf dem Cap-Satz basiert. Im Jahr 2012 scheint der angebotene Cap-Satz für Walgreens von 7,5% -8,4% im Jahr 2009 auf 5,5% -6,5% für neue Geschäfte zu sinken.

2. Wenn Sie bereit sind, mehr Risiko einzugehen, dann gehen Sie mit Rite-Aid. Einige Objekte außerhalb von Kalifornien können 2012 eine Cap-Rate von bis zu 9% bieten. Unter den 3 Medikamentenketten hat Rite Aid jedoch eine Chance von 10,5%, im Jahr 2010 zu untergehen. Sollte es Insolvenz anmelden, hat Rite Aid die Wahl welche Standorte offen zu halten sind und welche Standorte den Mietvertrag beenden. Um das Risiko zu minimieren, dass das Geschäft geschlossen wird, wählen Sie einen Standort mit starken Umsätzen und einem niedrigen Verhältnis von Miete zu Umsatz.

3. Die Finanzierung sollte eine wichtige Überlegung sein. Während die Cap-Rate für Walgreens geringer ist als für Rite Aid, können Sie die besten Preise und Konditionen für Walgreens erhalten.

4. Wenn Sie kein konservativer Investor oder Risk Taker sind, sollten Sie eine CVS-Apotheke in Erwägung ziehen. Es hat BBB + S & P-Kredit-Rating. Die Cap-Rate ist höher als Walgreens, aber niedriger als Rite Aid. Einige Mietverträge bieten möglicherweise bessere Mietpreisschwankungen. Auf der anderen Seite, einige CVS-Mietverträge, insbesondere für Immobilien in Hurricane-Gebieten, z. Florida sind nicht wirklich NNN Mietverträge, wo Vermieter für das Dach und die Struktur verantwortlich sind. Stellen Sie also sicher, dass Sie die Cap Rate entsprechend anpassen. Einige der CVS-Standorte haben Miniclinic vor Ort, die von Krankenschwestern betreut werden. Seit diese Klinikidee vor kurzem eingeführt wurde, ist es nicht klar, ob eine Klinik innerhalb von CVS ein Plus oder Minus für das Geschäft ist.

5. Alle 3 Drogerieketten haben ähnliche Anforderungen. Sie alle wollen gut sichtbares, freistehendes, rechteckiges Grundstück von 10.000 – 14.500 SF auf einem 1,5 – 2 Morgen großen Grundstück, vorzugsweise an einer Ecke mit etwa 75 – 80 Stellplätzen an einem wachsenden und hoch frequentierten Standort. Sie alle erfordern eine Durchfahrt der Immobilie. Daher sollten Sie vermeiden, eine Inline-Eigenschaft zu erwerben, d. H. Keine eigenständige Eigenschaft und keine Eigenschaft ohne Durchgriffsfenster. Es besteht die Möglichkeit, dass diese Apotheken den Mietvertrag nicht erneuern möchten, es sei denn, das Grundstück befindet sich in einem dicht besiedelten Gebiet ohne freies Land in der Nähe. Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die die neuen Anforderungen nicht erfüllt, beispielsweise eine Durchfahrt, haben Sie möglicherweise Probleme, eine Finanzierung zu erhalten, da die Kreditgeber diese Anforderungen kennen.

6. Wenn die Apotheke 24 Stunden am Tag geöffnet ist, ist es in einer besseren Lage. Drogerieketten öffnen den Laden nicht 24 Stunden am Tag, es sei denn, der Standort zieht Kunden an.

7. Viele Immobilien können eine prozentuale Vermietung haben, d. H. Der Vermieter kann zusätzliche Miete erhalten, wenn die jährlichen Einnahmen des Ladens eine bestimmte Zahl überschreiten, z. $ 5 Millionen. Die Einnahmen, die zur Berechnung der prozentualen Miete verwendet werden, schließen jedoch oft eine seitenlange Liste von Artikeln aus, z. Wein und Limonaden, Tabakwaren, Artikel, die nach 22 Uhr verkauft werden, Drogen, die von staatlichen Programmen bezahlt werden. Die ausgeschlossenen Umsatzerlöse könnten bis zu 70% des Bruttoumsatzes ausmachen. Infolgedessen hat dieser Autor nur 2 Geschäfte gesehen, in denen der Vermieter in der Lage ist, zusätzliche prozentuale Miete zu sammeln. Der Laden mit einer prozentualen Miete ist verpflichtet, seinen Jahresumsatz an den Vermieter zu melden. Als Anleger möchten Sie in ein Geschäft mit starkem Bruttoumsatz, z. über $ 500 pro Quadratfuß pro Jahr. Außerdem möchten Sie das Verhältnis von Mieten zu Einnahmen überprüfen. Wenn die Zahl im Bereich von 2 bis 4% liegt, wird der Laden wahrscheinlich sehr profitabel sein, so dass die Wahrscheinlichkeit gering ist, dass der Laden geschlossen wird.

8. Es spielt keine Rolle, wie gut die Mieter sind, vermeiden Sie Investitionen in rückläufige, z. Detroit und / oder einkommensschwachen Gebieten oder kleinen Städten mit weniger als 30.000 Einwohnern innerhalb von 5 Meilen Ring. In einer kleinen Stadt kann es die einzige Drogerie in der Stadt sein und fängt den größten Teil des Marktanteils ein. Wenn jedoch ein Wettbewerber einen neuen Standort in der Region eröffnet, können die Einnahmen stark beeinträchtigt werden. Darüber hinaus kann der Mieter immer an einen neuen Ort auf der Straße ziehen, wenn der Mietvertrag abläuft, da es in einem kleinen Ort eine niedrige Einstiegshürde gibt. Diese Eigenschaften sind jetzt einfach zu kaufen und später schwer zu verkaufen. Wenn der Kreditmarkt eng ist, haben Sie möglicherweise Probleme, einen Kreditgeber zu finden, der diese Immobilien finanziert.

9. Viele Immobilien haben ein Darlehen, das der Käufer übernehmen muss. Wenn Sie einen 1031-Tausch haben, denken Sie zweimal darüber nach, diese Eigenschaft zu kaufen. Sie sollten die Kreditannahmeanforderungen der Kreditgeber klar verstehen, bevor Sie fortfahren. Sollten Sie das bestehende Darlehen nicht übernehmen (vorausgesetzt, ein bestehendes Darlehen ist sehr viel schwieriger als ein neues Darlehen), könnte es sein, dass Ihnen die Zeit für einen 1031-Austausch ausgeht und Sie möglicherweise Kapitalgewinne zahlen müssen.

10. Mit wenigen Ausnahmen besitzen Drogerieketten aus verschiedenen Gründen nicht die Geschäfte, die sie belegen. Hier sind nur ein paar von ihnen:

– Sie kennen das Apothekengeschäft, kennen aber keine Immobilien. Aktieninvestoren wollen auch nicht, dass Walgreens eine Immobilien-Investmentgesellschaft wird.

– Der Besitz der Immobilien erfordert, dass sie viele langfristige Schulden tragen müssen, was für eine börsennotierte Firma keine brillante Idee ist.

11. Etwa 10% der zum Verkauf stehenden Drogeriemarkt-Immobilien und typischerweise CVS-Apotheken benötigen einen sehr geringen Eigenkapitalanteil, z. 10% des Kaufpreises. Sie müssen jedoch ein bestehendes voll abgeschriebenes Darlehen mit Null-Cashflow übernehmen. Das heißt, die gesamte vom Mieter bezahlte Miete muss zur Tilgung des Darlehens verwendet werden. Der Cap-Satz kann im Bereich von 7-9% liegen, und der Zinssatz für das Darlehen könnte in der Bandbreite von 5,5% bis 6% attraktiv sein. Daher zahlt der Investor das Darlehen in 10 bis 20 Jahren aus. Sie haben jedoch keinen positiven Cashflow. Dies erfordert, dass Sie mit Bargeld auskommen müssen, um Einkommensteuer auf die Mietgewinne (die Differenz zwischen der Miete und Hypothekenzinsen) zu zahlen. Je länger Sie die Eigenschaft besitzen, desto mehr Bargeld müssen Sie Einkommenssteuern bezahlen, da die Hypothekenzinsen gegen Ende immer weniger werden. Also, wer würde diese Art von Eigentum kaufen?

– Die Investoren, die erhebliche Verluste aus anderen Anlageimmobilien haben. Durch den Erwerb dieser Null-Cashflow-Immobilie können sie die Einnahmen aus dem Drogeriemarkt gegen die Verluste aus anderen Investmentliegenschaften aufwiegen. Zum Beispiel hat ein Eigentum $ 105.000 von Mietgewinnen pro Jahr, und der Investor hat auch Verluste von $ 100.000 von anderen Eigenschaften. Infolgedessen betragen die kombinierten steuerpflichtigen Gewinne nur $ 5.000.

– Die uninformierten Investoren, die nicht in Betracht ziehen, dass sie zusätzliches Bargeld aufbringen müssen, um Einkommenssteuern zu zahlen.

Out of the Box Thinking

Wenn Sie das S & P-Rating der Mieter zu stark in die Waagschale werfen, riskieren Sie am Ende entweder viele Risiken oder verschenken gute Chancen.

  1. Ein guter Standort sollte der Schlüssel zu Ihrer Entscheidung sein, in welche Drogerie Sie investieren sollen. Es wird oft gesagt, dass ein mieses Geschäft an einem großartigen Standort gut abschneiden sollte, während der beste Mieter an einem lausigen Standort versagen wird. Ein Walgreens-Laden, der später geschlossen wird (ja, Walgreens schloss 2007 119 Geschäfte), ist immer noch eine schlechte Investition, obwohl Walgreens weiterhin pünktlich Miete zahlt. Du willst also nicht blind in eine Drogerie investieren, nur weil es ein Walgreens-Schild auf dem Gebäude hat.
  2. Kein Unternehmen ist verrückt genug, einen profitablen Standort zu schließen. Es braucht keine Raketenwissenschaft, um zu verstehen, dass ein finanziell schwaches Unternehmen wie Rite Aid alles tun wird, um einen profitablen Standort offen zu halten. Auf der anderen Seite wird ein finanziell starker Walgreens Begründungen benötigen, um einen unrentablen Standort offen zu halten. Wie also bestimmen Sie, ob ein Standort in einer Drogerie profitabel ist oder nicht, wenn der Mieter nicht verpflichtet ist, seine Gewinn- und Verlustrechnung offenzulegen? Die Antwort ist, dass du es nicht kannst. Sie können jedoch eine begründete Vermutung basierend auf dem jährlichen Bruttoeinnahmen des Ladens machen, die oft dem Vermieter gemeldet wird, wie es die Prozentklausel im Mietvertrag verlangt. Mit dem Bruttoumsatz können Sie das Verhältnis von Miete zu Einkommen bestimmen. Je niedriger das Verhältnis, desto wahrscheinlicher ist das Geschäft profitabel. Wenn zum Beispiel die jährliche Grundmiete 250.000 US-Dollar beträgt, während der Bruttoumsatz des Geschäfts 5 Mio. US-Dollar beträgt, beträgt das Verhältnis von Miete zu Einkommen 5 Prozent. Als Faustregel gilt, dass es schwierig ist, einen Gewinn zu erzielen, wenn dieser Anteil mehr als 8% beträgt. Also, wenn Sie eine Rite Aid mit 3% Rentabilität sehen, dann wissen Sie, dass es wahrscheinlich ein sehr profitabler Standort ist. Falls Rite Aid Insolvenz anmeldet, wird es diesen Standort offen halten und weiterhin Miete zahlen. Wenn Sie eine Drogerie von Rite Aid mit einer Rentabilitätsquote von 3% sehen, die eine Obergrenze von 10% bietet, ist es wahrscheinlich eine Investition mit geringem Risiko und guten Renditen, und der Mieter wird höchstwahrscheinlich den Mietvertrag erneuern. Die Schwäche der Unternehmensgarantie von Rite Aid ist wahrscheinlich nicht so kritisch und das Risiko, Rite Aid als Mieter zu haben, ist nicht wirklich signifikant.
  3. Drogerien mit neuen 25-jährigen Pachtverträgen tendieren dazu, zu niedrigeren Preisen zu verkaufen, z.B. 6-7% Obergrenze für neue Geschäfte gegenüber 8,0-8,5% Obergrenze für etablierte Standorte mit 5-10 Jahren verbleibendem Mietvertrag. Dies liegt daran, dass Investoren befürchten, dass die Mieter die Mietverträge nicht verlängern können. Leider haben Kreditgeber auch die gleiche Angst! Als Folge werden viele Kreditgeber keine Drogerien mit 2-3 Jahren auf den Mietverträge finanzieren. Die Tatsache, dass Drogerien mit neuen Mietverträgen eine Prämie auf den Preis haben, bedeutet, dass sie ein Potenzial von 20% Abschreibung haben (Neukauf bei 6% Deckelung und Verkauf bei 7,5% Deckelung, wenn die Mietverträge noch 8 Jahre haben). Einige Investoren werden keine Investitionen in Apotheken mit 5-10 Jahren Leasing in Betracht ziehen. Sie könnten einfach die Tatsache ignorieren, dass die etablierten Geschäfte an unersetzlichen Standorten mit sehr starken Verkäufen sind. Mieter haben einfach keine andere Wahl als den Mietvertrag zu erneuern.
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